法拍房购买政策，法拍房的十大忠告

封面图片| 《小欢喜》 静态图片

文|风马牛（微信公众号：风伦风马牛）

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2021年即将结束，对于原本想挽回一些闲置却又跳进坑里的购房者来说。那些试图通过取消抵押品赎回权重新上路的人会非常怀念它。 12月19日，最高人民法院发布第《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》号文，规定在人民法院主持的房地产司法拍卖中，房产所在的竞买人申请参加限购政策的，我们明确了我们想申请参与。在拍卖中，人民法院不予准许。这意味着购买止赎房屋也受到限制。房屋丧失抵押品赎回权是指由于债务人（房主）无力偿还债务，债权人将房屋强制拍卖给法院。止赎房屋是司法救济的一种手段，旨在帮助债权人在最短的时间内收回损失，而止赎房屋的出售与典型的商品房有很大不同。在最高法明确全面限制购买止赎房产之前，是否限制购买止赎房产一直是司法和行政机关争论的问题。这场秘密斗争在江苏省曝光。 2017年5月31日，江苏省高院发布内部文件称，止赎房产不适用限购政策调整。一周后，南京市房地产市场综合执法局给出积极回应，称被止赎的房屋也在限购范围内。过去，这一争议曾让业内人士兴奋不已。从司法机关的角度来看，止赎拍卖本身就是房地产拍卖的一个根本目的，就是为了保护债权人的权利，让债权人尽快挽回损失；毫无疑问，这将增加房地产拍卖的风险。程序困难，妨碍司法公正。内心的平静。但从行政机关的角度来看，调控房价是重中之重，如果不限制止赎房产的购买，监管就会存在漏洞。对于优先稳定房价还是优先保护债权人权利，每个城市都有自己的选择，北京、上海、广州、深圳四大一线城市已经推出了这一政策。现在，最高法院已经为全国每个城市做出了明确的选择。除了避免购买限制之外，止赎房屋最吸引人的一点是它们的起拍价往往比市场价值至少低20%。这个价格堪比“破骨”，止赎房屋将陷入围攻。进城难，有的人决意看破，有的人想尽办法跳进去，却惨不忍睹。据央视财经频道《正点财经》报道，深圳的杨先生今年6月花费285.93万美元购买了一套市值约320万日元的房子，但他在完成付款手续后才发现。那里还有一个人住，是原地主的亲戚，所以他让我走，然后再给我三十万。杨某打电话叫警察接管房子，甚至破门而入，但对方却没有动。

这不仅仅是痛苦。刚买下这套公寓的时候，杨先生心里暗自高兴，自己的开支减少了30万多元，但结果是，今年深圳的房地产市场开始走下坡路，房价大幅下跌，跌至275万元左右。我花了很多时间和金钱买了一套止赎的房子，以为自己错过了，没想到发现了一个即使赔钱也搬不进的烫手山芋——。杨女士的经历是很多刚接触房地产市场和有购房需求的人在购买止赎房时遇到的一个“大坑”。以她的经历为例，网上完成了近300万笔销售，她和其他竞拍者经过50多次竞价，在30分钟内拿下该房产。他们急于下单的结果是，明明看到法院的竞标公告上写着“这栋房子与隔壁的房子相连”，却没有去现场考察以确定实际居住情况。这只是止赎房屋的“大陷阱”之一。实际居民拒绝搬迁。此外，权属不明、房贷还款风险、户口过户、拖欠房产水电费等都是止赎房屋经常出现的“大坑”。河南省濮阳市还发生过一场涉及合法拍卖行的闹剧。买下一栋止赎房屋的一楼后，陈某发现原业主在屋外建了一间平房。不仅影响了屋内的采光，卧室的门也被封住了，卧室的门也被封住了。退出大楼，只留下客厅，给她开门。陈先生找到记者，拿着房屋登记册与原房主父子交涉，却遭到斥责，称“你们不要脸，房子是你没钱买的”。鼻子先生和原来的房主是邻居。在大多数人的心目中，家是新生活水平的象征。但对于一些一时冲动、不做任何研究就盲目购买止赎房屋的人来说，买房就像跳入陷阱。跳跃是英勇的，但攀爬是艰难的。

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他们才是真正发现泄密事件的人。在正常的二手商品房销售中，中介是一个难以逾越的障碍。市场上最全、最好的房产资源往往掌握在有实力的经纪人手中。如果你想找到符合自己需求的房子，你可以买房，但免不了要支付高额的经纪费。一些刚进入房地产市场的人购买止赎房屋，因为他们喜欢这样的事实：除了价格低廉之外，没有中间商赚差价。在他们看来，法院出具的是合法的房屋拍卖信息，房屋的市场价值、起拍价、房屋状况等信息一应俱全，法院为你包办一切，为你节省经纪费。但现实中，止赎房屋并不需要缴纳经纪费，但确实要缴纳司法拍卖本身产生的税费，如果房屋性质发生变化，买家还需要缴纳综合差价或土地费。转让费可能还必须由原所有者支付。存了一点钱之后，你可能需要花更多的钱。针对这个市场，出现了专门从事拍卖的经纪人，他们不像一般二手房经纪人那样传播信息，而是充当信息搬运工。这些经纪人经常使用相同的套路：首先，他们发布一系列低成本止赎房屋的信息，然后，一旦你感兴趣，他们就会告诉你止赎房屋被“锁定”了多少。如果正在使用。您必须向像他们这样的专业人士寻求帮助。一次又一次，止赎房屋被恢复为普通二手房屋。花更多的钱并让经纪人帮助您只是购买止赎房产而没有陷阱的一种方法。这个团体存在的意义就是鼓励对止赎持乐观态度的人们抵制购买低价房的诱惑，并在买房前仔细计算止赎的杂项成本，提醒你需要运气。这比市场价格便宜，当你实际拿到这个价格时，你可以说这是真正的便宜。除了购房者之外，还有一些债务人试图通过无良中介机构追讨债务。一些无良中介熟悉司法拍卖的流程和目的，通常会使用这样的伎俩：说服债务人拿出金额，缴纳拍卖保证金，并主动提出参加拍卖。拍卖价格达到一定水平，有人后悔这张照片，因为他们觉得它一文不值，他们支付的保证金将抵消你的债务。即使债务人自己拍了照片，他仍然可以后悔照片，暂时倒出右手，这样定金就被左手对应的债务抵消了，救了我的房子。押金的金额取决于房屋的价值。 12月29日，阿里巴巴在北京东城区拍卖的最后一套房屋估价为1251.81万元，起拍价为702万元，入门押金为70万元。

享受网上拍卖的氛围

在拍卖行，这类人一般被称为“门槛”，他们的作用就是尽可能抬高拍卖价格，增加卖家的收入。这些无良中介以“仆人”的身份辛苦劳作，自然赚取了不少利润。据央视财经卧底调查，正常的佣金标准是10%到20%，如果运气好卖到更高的价格，还会额外收取费用。虽然这种灰色手段对于不想廉价卖房的债务人来说是卑鄙的，但可以说，通过暂时保住房屋、延长还贷期限，让他们重新获得了一些回旋余地。费用。也有专业人士成为专业买家，赚取常人难以想象的差价。在中国，由于业主资金链断裂、银行收回房屋偿还债务等原因，产生了相当数量的止赎房产，如果算上住房，这个数字将是巨大的。有很多烂尾楼、商业地产等被算作不良贷款的抵押品，银行往往将其打包出售。这些针对止赎房产的“大礼包”可能要花费数亿美元，这在专家眼中是难得的机会。 2009年，汇东方投资公司斥资20亿元收购北京著名烂尾楼海天广场，但该房产涉及债权人40余人、诉讼38起，多次被法院查封。由于内部情况的复杂性，普通公司已成为人们回避的对象。但被光耀东方投资公司收购后，海天广场仅用了三个月时间就焕然一新，更名为北京光耀东方广场，商业区、公寓区条理清晰。今年年底，该公寓以每平方米2.3万元至2.5万元的价格出售，首日500套全部售空，光耀东方投资公司在这一地段收回了投资成本。行业官员估计，该项目为公司自有投资带来了近10 倍的回报。像光耀东方投资公司这样的“淘金者”有很多，他们似乎喜欢债务越复杂，支付的财务成本越低。据报道，2013年，广州一名教师李先生购买了一笔本金和利息总计9000万的贷款，但只花了4900万，抵押品为151套动迁房、一个地下停车场、2个据说其中包括一个楼层商店。李先生对这151套地段好的动迁房给出的房价为15000元/平方米，比同类住房的市场价格低13000元/平方米，最终共有90套动迁房被售出。我只需要60 套，而且已经收回成本了。值得注意的是，2013年广州平均房价为13900元/平方米，2020年上涨至27100元/平方米。即使李先生收购了所有剩余的房产，增值收入也将是可观的。止赎房产与普通商品房的巨大价差导致很多人前来购买缺失的物品，但看似简单的拍卖过程却隐藏着难以预测的问题。尽管专业买家勇敢且技术精湛，债务人也努力保护自己的房屋，但对于普通购房者来说，购买自己喜欢的止赎房屋并不容易。

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丧失抵押品赎回权不再是一个隐秘的角落，过去两年全国丧失抵押品赎回权的数量急剧增加。阿里止赎中，2019年全国止赎（仅房屋）为50万套，2020年为120万套，今年为169.9万套。在这波丧失抵押品赎回权的浪潮中，河北省燕郊市更为突出。人民法院资产诉讼网数据显示，截至12月中旬，燕郊市止赎房屋数量为818套，是2020年的1.6倍，是2019年的4.4倍。燕郊是北京周边著名的“卫星城”。曾因房价飞涨而闻名全国。无数人蜂拥而至，利用高杠杆入市。在北京工作的上班族也用了六个钱包，在北京周边定居。但2017年限购令下达后，燕郊市房价暴跌，2020年又加上疫情因素，2021年部分行业遭受严重打击。它将被拍卖。燕郊只是全国止赎市场的一个缩影，这样的例子在全国各地屡见不鲜。房价飞涨带来的兴奋，让炒房者欣喜若狂，让需要房产的人紧张，纷纷蜂拥而至，散布谣言。当鼓声突然停止时，狡猾的炒房者可能已经过早退出市场，而那些留下来的人，不管他们的初衷如何，现在发现自己已经悬在了房价悬崖上。止赎房屋有169.9万套，但这并不是一个冰冷的数字，因为在中国，房子是一种资产，是家的象征。止赎房屋背后的故事层出不穷，很难说清有多少人因此而心烦意乱。随着最高法规定的出台，止赎房产无限制购买的“漏洞”被堵住，灰色产业被严格禁止，止赎房产的交易过程更加透明。也许有一天，止赎房屋将意味着“有地方住”，而不是“冒着财富和财富的风险”。数据来源：[1]甄素金：《最高法明确竞买人资格 住房限购「捡漏」法拍房终结》、每日经济新闻[2]田国宝：《燕郊法拍房激增背后，高杠杆炒房客大溃退》、经济监测网[3]何伟：《「法拍房」不应被同等适用限购政策》、法制与社会[4]Android：010- 30000、中国商报[5]张占鲁：《不良房产「炼金术」——「烂尾」如何成为暴利行业》、北京房地产[6]产业行：《法拍房地产投资市场分析》、江西财经大学硕士论文[7]半月法律讲座：《房产司法拍卖中买受人权利保护研究》、公民与法律[8]王璐瑶：《房管局「怒怼」省高院，法拍房究竟是否受限购政策调整？》，法律

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本文作者| 主编毛洪涛| 王涛

编辑陈润江顾问王淑琪