2021年9月北京二手房，北京二手房成交淡季

由于急于买新房，吴凡在短短四个月内将房屋价格从700万降到了630万。

告别了正月的“可租不可贷”的狂欢，范景辉和同事们感觉十月份凉爽了许多。资深一线经纪人范金辉形容北京现有房市在“金九银十”类别中的表现是“初高末低，总体不如小阳春，但总体来说还是不错的”。对此有好处，”他总结道。与预期一致。 ”

他和同事们发现，虽然现在80%的市场客户来自于置换，但他们比以前更加谨慎和焦虑了90%，这在17万个房源中得到了明显体现。进一步优化措施，是买卖双方迈出新步伐的动力。

“9金10银”不及2月、3月强劲

世纪21地产文化东路分公司经理范景辉先生拥有10多年的行业经验，经历过北京的限购、限贷、“9/30”政策、“3/”政策等。 17 英寸政策。我亲身经历了北京房价的起起落落，亲眼目睹了北京房地产市场的冷热。对于北京房地产市场“金九银十”时期的现房市场表现，范锦辉表示，符合预期，“先高后低”。低的。''

在范金辉看来，“有房不贷”政策主要有利于新房市场，但二手房也趁着这波热潮。新政策的实施效果，门店和中介机构立竿见影，北京“金九银十”开门红。 “逐月比较，9月份的进店人数比8月份增长了50%左右，进店人数增长了30%，交易金额也比8月份大幅增长。特点是交易节奏。”好处是速度非常快。客户感到非常“不安”，并敦促经纪商关闭交易。 ”

范金辉观察到，早在这一政策出台之前，市场上就已经有不少关于放松的传言，这波“准备”的顾客纷纷涌入市场。客户的购房欲望，甚至购房思维都已经比较成熟。政策公布以来，首付压力减轻了，选择范围扩大了，面积更大、户型更好、品质更高的住房新创意也出现了。因此，这些客户群体选择快速签订合同。

9月中旬以来，市场逐渐恢复到新政前的水平，虽然可以说比政策出台前稍好一些，但也只是稍微好一点。总体来说，金九、银十的利好期比较短，或许只有9月的前两周。不过，黄景辉表示，“金九”确实存在，9月份该店的成交量比往年增长了三到四倍。

不过，当被问到“金九”是否是今年最好的节点时，黄景辉也给出了明确的答案。 —— 没有二月或三月那么高。 “给我们最直观的感觉——无论是商店本身还是与其他商店的沟通——交易、访问、转化——都不如2月和3月的时候好。”

事实上，数据层面的表现与黄景辉等一线“一线”官员的情绪是一致的。据北京市住建委官网统计，今年2月，北京网上签约二手房数量为15316套，3月份二手房签约数量为1套。 单位总数为5,316个。北京网上签约二手房数量在年内达到峰值，达22192套，而随后五个月，北京网上签约二手房数量不超过14000套，达到2019年的峰值。 6月、7月、8月这三个月，住房数量均未超过1.4万套。它已回到“繁荣/收缩线”以下的水平。这一情况直到今年9月才得到解决，当时北京现房网上合同数量达到14262份。

据诸葛数据研究中心监测，从季度成交情况来看，今年前三季度北京现房成交呈现“先高后低”的持续下降趋势。积压购房需求集中清理，季度交易量开始处于高位，近两年达到季度交易高峰，但房地产市场复苏动力不足，交易量仍将持续由于气温上升，第二、三季度将出现下滑，市场情绪以熊市为主。数据显示，2023年第三季度，北京现房销售34940套，环比下降9.3%。

“80%的顾客90%持谨慎态度”

面对新的市场变化，一线从业者不能视而不见，更不能坐以待毙。黄景辉先生和他的团队也在积极积累经验。为什么市场需求转瞬即逝？“这项政策出台后，市场最大的变数其实是购房者心理。”

范锦辉先生表示，经过4月到8月五个月左右的市场洗礼，很多人买房、卖房都变得非常谨慎，而现在的市场是“鼓起勇气买房之后”。卖掉……我别无选择，只能买它，”他总结道。 “事实上，我们从接触中发现，大多数客户，尤其是置换客户，对于‘一卖一买’变得更加谨慎和保守。90%以上的客户我只能卖掉我拥有的房子。”根据我目前的情况，打算买房。 ”

对于购房情绪的变化，黄景辉坦言，这在过去很少发生。 “一般来说，买家是同时买卖，当找到符合自己条件的房子时，可以先与业主进行较长时间的协商，一般需要六个月左右的时间。目前没有出现大的问题。”房子，半年就够卖了，但是现在的客户没有勇气这样做。买了房子后，可能卖不出去，或者房子的价格可能会大幅上涨。

实际案例也是当前北京旧房更换过程的一个缩影。今年2月，吴帆（化名）以孩子教育和面积扩大为由，卖掉了海淀市学院路附近的一居室，搬到了东城区新建的两居室。重建我的房子。 “东条的房子不错，所以我就选了它。我担心别人‘介入’房子，所以我马上付了押金，然后花了六个月的时间和房东谈判。”

购房合同签订后，吴凡的房子立刻就登记了，虽然离她的预期还有点距离，但她还是挂出了700万的价格，以便尽快更换。然而挂牌一个多月后，吴芳发现市场渐渐不好了，房子不仅卖不出去，而且几乎看不到房。

心情忐忑的吴芳在4月初就开始调价，首次降价30万元，但事实证明降价并没有任何效果，所以自然到了4月底，吴芳决定降价。第二次了，我们把价格降到比之前便宜了20万元，但还是没什么兴趣。 6月初，随着违约压力逼近，吴凡第三次降价，这次又降价20万元。 “房子本身并没有缺陷，市场‘问题’是意料之外的。”

从700万增加到630万只用了4个月的时间。 “但买房的负担在短短四个月内就增加了一倍。”吴凡说。

二手房市场上哪种类型的客户最多？范金辉先生的回答是，置换客户有——人，占比80%。 80%的顾客加上90%的警惕性，这就是当前市场最现实的情况。

17万套住房承压寄望政策调整

房地产市场的变化与房产主的心理交织在一起，市场情绪也随之波动。

10月份市场交易活跃度较低，卖家在市场上处于弱势地位，但大多数业主不愿降低挂牌价格。一方面，不急于卖房的业主心理预期并未明显下降；另一方面，部分业主因预期近期政策调整而扭转了原来的卖房趋势。先制定价格，观察政策动向，加快交易速度。

“这项新政策的受益者是急需北京首套住房并希望更换的客户。因此，现房市场的挂牌数量大幅增加。‘大家都很忙。’” “有置换，有‘新建’，市场的变化也伴随着业主心态的变化，这是一个新的变化。”范金辉对比鲜明地说。目前挂牌二手房总数如下：北京（包括停车场、底层商业空间、商业及办公空间）原本只有11万辆汽车，现在已经达到17万辆，增加了近6万辆，这是一个可怕的数字。

17万套住房如何“解封”？调整经纪费是否是一个机会？对于很多购房者来说，尤其是北京等一线城市，房价动辄上千万，高额经纪费肯定会导致在一笔巨大的开支中。 “肯定会有影响，但不能影响基本面，没有人会因为经纪费降了几万几万块钱就买房。”范金辉表示，二手房市场我们相信这是为了促进改善、9年等，需要从根源入手。 “一般住房标准”没有改变。

从北京现有住房市场来看，置换需求大于稳定需求，但五环以内标准非标住房总价为每套468万元。以海淀市为例，找房子要花700到800元，甚至上千万甚至上千万元。房价与每套468万元的标准价格相比，可能还不到房屋评估值的一半。购房贷款相对有限，很多人买不起房，我想买但我不能。总体住房标准的调整可能会进一步增加购房需求。

九年过去了，北京的新建房和二手房价格波动较大，客观上，符合普通住房要求的住房越来越少。目前北京市普通住房认定标准为2014年版，具体最高限价标准为武陵路以内每坪每平方米3.96万元，每套合计468万元。五环至六环单价为31680元/平方米，总价为374.4万元/套；六环外单价为23760元/平方米，总价为280.8万元/套。如果房屋的单价或总价在上述价格范围内，只要满足单栋建筑容积率和面积，即可归类为普通房屋。

普通住房和非普通住房的定义对于购房者来说非常重要，但现在住房正在向“豪宅”转变，购买或更换住房时更需要“信心”。范金辉先生表示，“由于普通房和非标房的首付比例标准不同，对购房者最直接的影响就是购房成本的增加。除了首付之外，还有“包括产权税。”他坦言。印花税、土地增值税等

“有房不贷”市场带来了一场狂欢，业内从业者也从最初的兴奋中平静下来。 “我们在等待市场，但我们也在等待政策。甚至进入10月，部分门店也不接‘开单’，持续零成交，被压抑的一波需求已经被消化了。看来所以。”范景辉感慨万千地说。

（原标题：《降70万难卖！经纪人：北京二手房有门店9月成交翻3倍，10月却“没开单”》）