jiadelimei1688 制作：万叶研究所
执行：塔班军
前段时间，听说北京正在建设湖区新别墅区——青龙湖——区。我们来到了今年新推向市场的翡翠西湖项目，也是一块竞争有限的土地。
本周我们将围绕这个项目分享两篇内容：交易与定位和客户，这个定位是青龙湖地区第一个上市的限制性竞争混合功能地块。开发者交易逻辑和收购后运营土地，产品逻辑。
在这篇文章中，我们将重点从客户的选房角度出发，分享我们买房后的客观感受。
项目基本信息：
l 项目位置：位于丰台区王座镇，紧邻青龙湖公园，距环六路2公里，距天安门广场29.7公里，距天安门广场36.5公里。
l 规划指标：普通商品住房13.76万套，容积率1.1。
l 产品类型： 住宅、退休公寓、商业办公室。
l 基本条件：平均销售价格不超过41230元/平方米，最高销售价格不超过43292元/平方米，限额7090元，商业独立20年，教育用地高度限制12米，其他高度限制为18米。
一些常见商品住宅产品的业态如下：
7090 新建别墅装修产品+庭院产品约300-400。
总价格选项为：
住宅产品的起价约为400万日元，庭院产品的价格约为1000万至1200万日元。
目前，95样板房刚刚开业，庭院产品尚未上市。仅从用地条件和业态分析，该小区容积率为1.1，周边自然环境非常好。青龙湖的住宅区以别墅小区为主，例如雁栖华府就是其特点主啊，按家庭住宅、小型单户住宅和联排别墅划分，有一些重叠。北京半岛还拥有大量的独栋别墅和庭院别墅。
这两个别墅区的产品面积都比较大，产品面积在350到450平方米之间。目前延西华盛顿二手房均价约为42,400日元。因此，整栋别墅的二手房价格会在1300万到2100万左右。
分析翡翠西湖小院的产品业态、面积细分及总价，其在区域内具有较大优势，面积细分以300平米左右的小院为主。限定商品的总价为1000万日元至1200万日元。从整个北京市场来看，总价上千万元的300平米庭院产品也十分罕见。
翠西湖95平小户型总价400万起，青龙湖附近的西山湖项目有小户型产品，但客户关注的是50年产权的公寓产品选择时除了人民大学附设的学校资源外，小公寓的总成本较低。周边别墅区也有小平房，但面积在40至60平方米左右，很难满足新客户群的需求。
因此，翡翠西湖无论从产品面积还是总量上都能够满足客户对天然别墅产品和新建公寓的需求。
玉溪湖从行政区划来看也具有优势，青龙湖湖东区以北为丰台区，湖西、湖南地区为房山区。不少客户群体看重湖东区人大的教育资源，因此地域替代客户较多。
说到交通，大家都会用百度。以上是对产品基本特性的简单说明。在环境、面积和总成本方面都非常有吸引力。在参观了内部规划和产品布局后，万方团队认为适合特定社区。医院的产品价值和性价比很高，但小公寓的产品性能除了总价低之外，规划设计较差。全新装修，满足家庭需求。
NO.1
下面，我们将从城市规划、产品户型、全行业比较等方面详细分析为什么推荐庭院而非洋房。
限制竞争用地+7090产品给人的第一印象就是这是一个急需的社区，从今年进入北京市场的限制竞争项目或者说7090商住项目来看，我们发现了三个特点。 90组团产品：
周末有孩子来学画画，左先生就带他们去青龙湖公园找地方写生。
2、邻居老王一家退休后为了养生就住在这里，他们住在老城区的时候，每天一大早就去北海公园散步，到了这里，一家人都会带上一起走。出了小区，步行几百米就到了青龙湖公园。比北海近多了。
我们坐在沙盘旁，想象着居住在这里的两代人未来的生活。
电影《失恋33天》中有一句台词：每个人的人生都有A面和B面，S面和B面。当你爱一个人的时候，你不能只看到他的一方面，也不能只爱上他。一种冒着生命危险的爱。
场景中生活轨迹关键词：青龙湖公园、商业区、自然风光、社区外B面。
因此，如果我们按照旅游、医疗、度假的逻辑来定位我们的产品，我们就无法充分利用我们的景观资源，因为我们生活中寻找的景观位于其他地方（社区之外）。
NO.3
玉房户型标准化
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