青龙湖攻略，青龙湖在哪个位置

万科翡翠西湖采用“高低搭配”。新京报记者段文平供图

西湖月筑目前正在筹备中，具体开业时间定于6月。新京报记者袁秀丽供图

第一个西岳观湖售楼处落户北京天鹅湖会展中心。新京报记者科德纳供图

金地大湖风华拥有23栋大楼、17栋平房、6栋叠层别墅。北京报记者赵宇供图

区域发展不足，造成产品与需求的“错配”，6个限价项目陆续入市，6000多套房的供应达到顶峰。

（上接B09版本）

尴尬的“不匹配”？

如上所述，青龙湖拥有6000多亩水体和14000多亩青龙湖森林公园，生态禀赋良好，自然环境优美，周边是理想的度假居所和改善之地。

但“7090”政策要求部分限价项目的住房产品70%为90平方米以下的中小套型。例如，商凯·西月观湖推出的89平米三居室产品、龙湖·西湖月开发的73-83平米两居室、三居室产品、89平米三居室产品等。金地大户丰发等

新购房者对位置、交通和价格更加敏感。房山青龙湖住宅项目平均售价大多为37,245元/平方米，最高单价不超过39,107元/平方米，丰台住宅项目平均售价为41,000元。 /平方米，最高单价不超过44403元/平方米。尤其是多产品竞争加剧，不少项目推出优惠和精装赠品，青龙湖限价项目对购房者来说更具价格优势。

不过，地理位置、交通、配套设施就比较“致命”。如上所述，北京西六环以外没有轨道交通。一位购房者告诉记者：“我对龙四四富悦一套73平米的两居室很感兴趣，顶楼还有露台，户型很好，但距离太远了。”非常困难，”他说。上班不方便。

张大伟表示，这个区域距离北京核心区约35公里，这是什么概念？对应的是深圳核心区到香港的区域。虽然该位置会有一些改善型产品的需求，但“90/70”小户型产品的供应量很大，这将进一步收紧区域市场。

具体到上述项目，万科翡翠西湖地处北京市六区之一的丰台市，相比房山其他限价项目具有行政区位优势，更重要的是项目相邻。学校和中央民族大学相继成立，传闻中的T2轻轨终点站位于青龙湖公园附近，以其先行优势吸引了部分顾客。

相比之下，向海西月观湖、龙湖西湖月致、宝石大湖丰华、中铁建设有限公司房价项目均位于房山青龙湖，该板块的交通、教育、医疗、生活配套并不完善。由于基础设施等硬件设施不完善，开发商被迫在产品层面进行竞争，也要求在细节装饰、园林等方面对产品进行完善。

张大伟表示，严格来说，该地区很多项目的产品力都不错，限价项目的集中供应压倒了其他地区。 “但最核心的是引进真正优质的教育。如果能在西城、海淀等地区建立一些真正的中小学，以目前的市场价格来看，还是有意义的。”如果没有地铁，开发商必须愿意花钱永久开通地铁连接。另外，开发商首先要提供配套设施，提供商业支持。“我们必须改进，否则购房者只会哭个不停。”

北京报记者段文平

新磁盘PK

万科翡翠西湖一期460套洋房已售出74%

万科翡翠西湖打响了青龙湖限价项目“混战”的第一枪。位于北京六区的丰台，占据青龙湖森林公园出口，接受人大附属学校的教育支持，由万科运营，又是一个综合性社区，所以这场“混战”这就给了它一个优势显着。 ”从顶部出来。

位于丰台市，教育配套设施完善。

万科翡翠西湖项目位于西六环王座桥出口处泉湖西路以西1.5公里处。万科翡翠西湖以泉湖西路与珊瑚路交叉口为中心呈放射状分布，形成包括住宅区、购物街、商业中心、老年公寓、幼儿园、停车场等在内的综合社区。

新京报记者走访现场发现，万科翡翠西湖紧邻青龙湖森林公园正门，非常方便居民日常观光休闲。目前项目周边2公里范围内基本没有生活设施，但规划建设正在进行中，是一个业态丰富的综合社区。据项目销售代表介绍，该社区拥有住宅用地13万平方米、商业设施8万平方米、老年公寓2.8万平方米、幼儿园3000多平方米。

此外，虽然项目周边中小学教育资源并不完善，但项目以北4公里处有一所丰台人民大学附属名校，是经北京市教育局正式批准的公办学校。教育。主楼涵盖小学、初中、高中区域，面积13万多平方米。 2017年，学校小学部正式启用。初中部于2018年正式开学。据万科翡翠西湖销售人员介绍，该小区目前属于丰台人民大学附属学校的招生范围。

交通方面，该项目距西六环王座桥出口1.5公里，但公共交通无法到达，且传闻中的T2轻轨仍处于规划阶段，尚未最终确定。是的。

虽然项目周边2公里范围内生活设施不完善，但项目内设施齐全，商业配套面积8万平方米。据项目销售代表介绍，今年年底将有超过1万平方米的商业街区投入运营，包括超市、餐饮、休闲娱乐等。

第三间卧室的第二间卧室较小，浴室位于主卧室旁边。

在住宅产品建设上，万科翡翠西湖目前一、二期产品采用“高低配置”，建筑布局为“围合式”，三边设有7至8层平房及两户。放置在每个楼梯上。这是一套面积仅90平方米的三居室公寓，设有地上三层、地下两层的中央庭院，建筑面积约300平方米。整个村容积率为1.09，属于低密度住宅区。

记者在某营业厅沙盘上观察到，由于“高低配置”，该区域公共绿地正在减少，平房面积比例资源被牺牲给别墅。

具体到户型本身，90平米的房子有三房两厅一厨一卫，南北通透，其中一间次卧的面积约为。是6.3平方米。有点局促。卫生间分为干湿区，但进出主卧要经过卫生间，不太方便。

北京市住建委数据显示，截至5月9日，一期挂牌销售的460套平房中，已签约或预留340余套，销售率为74% 。

本项目限制平均销售价格不超过41230元/平方米，最高销售价格不超过43292元/平方米。据项目销售人员介绍，南北别墅总价约370万元/套，东西房总价约350万元/套，庭院产品总价1000万。至1200万元。万元/套（含精品）。

总体而言，该项目与周边现有住宅相比具有价格优势。据贝壳搜房显示，万科翡翠西湖附近的燕西华府现房单价约为每平方米4万元，其中358平方米的别墅产品总价约为1400万元，3房。而2居室合计138平米的售价约为750万，折合单价为每平米540万元。

北京报记者段文平

西湖的乐趣拒绝“高低搭配”，园林引人注目

青龙湖原名重庆水库，1995年开始旅游开发。如今，它不仅作为旅游胜地，而且作为北京新兴的房地产业而备受关注。这里共有四个限价项目竞相角逐，除了去年开业的万科翡翠西湖外，今年西湖悦卓、西悦观湖也将首次开业，宝石大湖大湖风华也即将亮相。

其中，龙湖经营的西湖月桌是一个低密度社区，只有平房集中，但他们如何以统一的产品价格和户型吸引客户？

低密度平房均价不超过每平方米37245元

与同区域项目相比，西湖月珠项目最大的亮点是距离青龙湖不到200米，部分房屋可以俯瞰青龙湖。规划容积率为1.6，为低密度住宅。

值得注意的是，这个项目背后有一个强大的开发者联盟。 2017年6月，龙湖+国开+万科+首开联合体以56.1亿元出让青龙湖地块，占公司土地面积的12%。

该地块为中型住宅区，建设用地面积13.3万平方米，建设管理规模约21.05万平方米，住宅套数约2000套。商品房平均销售价格不得超过37245元/平方米，最高销售价格不得超过39107元/平方米。

2017年获得的土地今年首次上市。今年年初，西湖岳州办事处建设竣工。 4月13日，办公室正式对外开放。不过，办公室所在地并非项目所在地，而是大源村收费站（两果桥）出口左侧200米处，距青龙湖约5公里，这里交通较为便利。

据悉，Saiko Getsaku部分产品的样板间已于5月11日向公众开放。该项目目前处于候补名单中，买家需提供5万元冻结资金。

据店员介绍，目前尚未拿到预售证，具体开盘时间预计在6月份的某个时间。

值得一提的是，西湖月筑将附设幼儿园。该地区还设有儿童游乐场和体育设施等设施。项目本身商业配套面积为2000平方米。

与邻近项目相比，交货时间不佳可能会造成销售压力

西湖岳的主要贸易商是龙湖。如您所知，园林景观和水系统是龙湖产品的主要特色。销售人员也一再强调西湖月园的独特之处。 “社区设置了春花秋月两条主体大道，保证四季花开、树木常青。五层园林景观是龙湖独特的景观设计。”

一位销售代表表示，西湖岳的41 栋建筑呈28 度的南北坡度排列，部分原因是为了让业主能够更好地欣赏湖景。

由于西湖悦商品房实行“90/70”政策，也确定了该项目大部分产品面积都在90平方米以下。

据销售代表介绍，为了保证社区的统一性和居住的私密性，西湖悦卓并没有像其他项目那样采用“高低搭配”的建筑规划。村里地面起伏，最高的建筑有六层楼高。

公司主推73平米、83平米的洋房，也有200平米以上、300平米以上的loft。住房收购率超过80%。

从平面图可以看出，73平方米和83平方米的公寓客厅宽度为3.9米，卧室宽度为3.6米。其中，第三间卧室面积83平方米，南北朝向通透，设有开放式厨房和浴室，并设有干湿分离的浴室。

73平米的两居室也是南北通透，有开放式厨房和开放式卫生间，但卫生间不能分隔干湿区。不过，由于这些单位通常位于顶层，因此拥有至少10平方米的露台。

至于价格，销售人员表示，顶层73平米公寓总价不到300万元，83平米公寓总价约为320万元。而且公寓交付时的形状也很粗糙。房产服务由龙湖提供，房产费为3.88元/平方米。

西湖月台的价格与该地区其他项目差不多，但毗邻的珠宝大湖风化店以精装交付，这给西湖月台的毛坯交付带来了不小的压力。

一位购房者表示，“无论营业厅的沙盘多么引人注目，在项目施工现场还是看不到楼房的地基。再加上周围的交通和辅助设备，还是有点小。” ”担心。

新京报记者袁秀丽

西岳观湖最早开业，没有样板房，亮点是辅助商业区。

“居山则吃山，靠水则吃水。”地处房山、丰台交界处的青龙湖，环境资源发挥着重要作用。我的目标已经达到了。区域房地产市场。目前，万科、商海、龙湖、金地等开发商竞相入驻。由于松海西月观湖是老牌国企首个开发项目，与周边项目相比，在青龙湖区域竞争中竞争力并不强。

6层平房竞争力较差

西岳观湖的第一个办公室将建在距项目不远的北京天鹅湖会议中心内。记者发现，与周边万科翡翠西湖、宝石大湖风华、龙四西湖悦洲等项目相比，向开西湖观湖写字楼显得格外安静。整体竞争力不强。

家不仅是一个居住空间，更是决定生活品质的东西。商海·夕月湖景是商海地产的“夕月”系列产品。

据销售代表介绍，该项目目前共有17套住宅，其中平房12套，叠房5套，全部设计为六层平房，容积率为1.6。可见，商海西月观湖此次将以高端低密度产品亮相。

资料显示，2018年9月13日，祥凯以11.5亿元收购青龙湖片区高层用地，规划建筑量8.4万平方米，其中住宅用地5.9万平方米。规划商业用地面积建筑面积2.5万平方米。

据销售代表介绍，目前商会西越观光还没有样板房。均价约37245元/平方米，户型包括89平方米的3房2厅1厨2卫、143平方米的夏悦产品。该项目主体住宅单元为89平米平房，南北通透，主卧设有私人飘窗，视野极佳。

对于刚需的人来说，一套89平米的公寓售价在330万左右，相对划算。

房山市青龙湖唯一商业项目

生活不仅仅在于眼前的事物，无论诗篇多么美丽、多么遥远，也需要完善的商业配套设施。

据新京报记者了解，向海西月观湖是青龙湖房山片区唯一带商业设施的限价项目，社区内建有2.5万平方米商业空间，上层为酒店，计划建设。一楼和商店。

华冠购物中心、华北最大的奥特莱斯、国泰百货、中粮万科半岛广场等大型商业综合体都是商凯喜悦观湖战略规划布局的一部分，房产业主在这里的购物可以满足您的需求。很大程度上需要。

据悉，青龙湖地区正逐步发展成为购物区、休闲区，同时也在完善医疗、教育等基础设施。有青龙湖小学、北京第三中学青龙湖分校。医疗方面，附近医院众多，包括青龙湖中心医院、航天731医院、北京401医院等。

但交通不是很方便，没有车的话，通勤和日常生活会变得更加困难。周围几乎没什么人，北京报记者看到项目周围一片荒凉。

目前青龙湖地区的规划正在按计划进行，但实施时间难以预测。对于大多数人来说，住房是一生中最大的财务支出。对于购房者来说，该地区的未来将影响未来的购买。因此，买房时应该慎重决定。

北京报记者柯德纳

金地/大湖风华的洋房装修得很漂亮，但这能吸引顾客吗？

目前，关于青龙湖板块开发前景的争论一直没有结束。一方面认为青龙湖自然资源得天独厚，价格实惠，房屋销售压力不大；另一方面则认为青龙湖地处偏远，房屋供应过剩。房子很难卖。卖。

其中，位于青龙湖区域的金地大湖丰华以其低廉的价格和精致的装修吸引了购房者。近日，新京报记者前往宝石大户大户丰华进行调查。

该区域三个项目中，距离青龙湖最远。

新京报记者注意到，在金地大湖丰华售楼处，89平米的房源产品备受关注。 89平米的样板房里，围观的人群有好几群，有年轻的情侣，也有白发苍苍的老人，甚至多达三代人。

一位销售代表表示，“叠层产品以毛坯状态交付，而平房产品以精装状态交付，普遍性价比较高。”

据销售人员介绍，金地大湖风华距离青龙湖仅500米。

新京报记者走访现场发现，这是该区域三个项目中距离青龙湖最远的一个项目。

项目总面积约4.8万平方米，容积率1.6。共有住宅23栋，南侧6栋均为别墅。下层有地下室和花园，总面积210-220平方米，总造价约700万元，上层有阁楼，总面积约140平方米米，总价约520万元。

项目其余17栋为平房，首层为低层建筑，面积约180平方米，顶层为高层建筑，建筑面积约180平方米。面积约143平方米，露台面积41平方米。

我们还有少量面积67平方米的一居室单位。 “除了这三类户型外，平房的主户型是一套89平方米的三居室，单价为每平方米3.7万元，包含所有精装修、新风系统和智能家居系统。 “总费用是330元，约合1万日元。”店员说。

洋房产品中值得注意的是一套89平方米的单位，三房两厅一卫，主卧和客厅朝南，两间次卧朝北，并设有厨房和浴室。

销售代表表示，“一般80平方米以上的公寓，居住面积为16至17平方米。我们89平方米的公寓有一个小阳台，居住面积约为21平方米。”空置率大约是83%，因为我们放弃了一些阳台区域，所以空置率大约是90%。 ”

67平米一居室与89平米三居室户型相同，但由于该户型仅有48套，单价为3.9万元/平米，总价260万到270万日元，原创。

楼下单位出售地下面积超过70平方米

记者还注意到，作为购房者参考的房屋平面图上明确写明，楼下房屋建筑面积为139平方米。此前，销售人员表示，下层单位总面积为210-220平方米。采访得知，剩余面积是利用地形差异开发的地下区域，这也被认为是该项目的“卖点”之一。地下一层不会单独出售，而是作为下层的一部分以约1万元/平方米的价格出售给买家。

销售代表表示，作为青龙湖片区唯一的精装洋房项目，由于拿地成本较低，在同等价格范围内可以提供更多的附加值。

记者查询得知，金地大湖丰华所在地块为房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块，出让日期为2018年7月。当时，金地以17.5亿元的价格以约41.13%的溢价获得该土地。

出让公告规定，区域内商品房平均销售价格不得超过37245元/平方米（含全装修费用），最高销售价格不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。规定不得超过。这一限价标准与龙湖地产2017年6月拿地时一致。但龙四占据了12%的自有面积，每套住宅的成本也相应增加。随着区域供应逐渐增多，同质化越来越严重，发现独特的特色成为产品赢得客户的突破口。其中，金地大湖风华的“卖点”是交付精美装修洋房。

北京报记者赵宇