历下+高新3楼盘，搞了三四年，销售却比惨

3个属性，几乎在下面

用兵家的战场来讲述历史并没有什么错。历下地区是开发商的必争之地。但历下区有两个楼盘项目，紧邻历下区的高新城也有一个楼盘项目，销售不太顺利，难度极大。

首先是绿城兰花园。

绿城兰花园于2018年6月被历下控股收购。占地面积60330平方米，容积率仅为1.5，不算很低，底层楼板价格约为10500元/平方米。政府平台收购的土地与其他商业和金融用地打包出售，因此无法拍卖，底价为10,500美元。该地块总地面建筑面积约9万平方米。

我们知道历下控股不会自己运营该开发项目，而是与绿城管理合作，但严格来说，绿城管理和绿城开发不是同一家公司，所以济南绿城在谈论我们的项目时从来不提及兰花园。特性。项目。

其容积率低，共规划15栋，其中南侧2栋8层，周边10栋10层，中心3栋13层，单元面积115至115平方米。 186平方米，主要是3居室和4居室单位，638个甜源。

房地产公司公开表示某个单元预留了多少套，只有少数可供出售，但具体数字仍然是销售言论的问题。是的，很难说清楚。

从去年11月发售至今，4月7日、8日、12日、14日已在5栋楼预售208套，但截至10月27日，网上签售会数据仅有39套。销售情况简直惨淡。

从照片和视频中可以看到，七栋楼已经竣工，但与其他房地产开发项目的开发阶段不同的是，其他八栋楼没有任何进展，甚至连塔吊都没有架设。

目前外部估计小尺寸为22,300，大尺寸为25,600。济南这个价位的楼盘还是有很多可供选择的，不过这么低密度的楼盘当然不多，但最大的问题是因为地段卖不出去。改进就在这里，而阻力就在这里。

虽然距高科技万达商圈不远，但周边目前年久失修，部分区域还没有建设，所以尽管过去了，但还没有一所学校落户这里。

第二个是万科翡翠公园。

万科园是第四机床厂旧址。 2017年8月11日，万科取得机床工具四厂土地作为动迁房26亿+75187平方米，总面积87149平方米，容积率3.3，建筑面积287,591平方米。不含拆迁房的底价为9040元/平方米，但7万平方米以上的拆迁房占总建筑面积的四分之一。

规划住宅12栋，2529户，其中2015年12月3日4栋为动迁房，除1栋13层外，其余为31层高层住宅或者更多。单位面积122至177平方米的装饰产品，多种房屋类型。虽然主打高端，但户型布局并不显眼，容积率高达3.3，虽然受益于万科会所，但由于早期产品定位和发展的制约，几乎处于最困难的境地。近日，万科高价出售济南一处房产。万科地产一直是市场销售的领头羊，现房阶段卖不出去的楼盘极少。

截至10月27日，共预售8栋，已售出1171套，但网上签数据为350套，不足三分之一。

第三位中院御苑。

中隐御园项目拿地较早，成为2016年最贵地块之一。它的动作很缓慢。或许因为是国企（央行是燕光集团的子公司），不卖就是钱，便宜卖就是亏。

2016年11月1日，中银收购高科技徐家地块。土地面积24,805.3平方米，容积率3.0，建筑面积74,415.9平方米，起拍价25296万元，成交金额92296万元，溢价率265%，最低售价12,405美元。元/。

共规划5栋住宅楼：1栋32层、4栋18层，户型包括100、110、115、125、138平米的3LDK户型和166平米的4LDK户型.

虽然该房产规模不大，但由于央行品牌力较弱，销售节奏没有跟上时代，所以很难出售。目前，有3个楼盘正在预售，已售出436套，但截至10月27日，网上签约的只有112套，距拿地已过去近四年时间，但仍有超过四分之一的土地被售出。单位已售出。卖。

也许他最近有些不耐烦了，但他已经开始通过直播进行交易，不管输与不输，但一套推荐交易的费用据说是4万元。价格达到16000多，比周边楼盘便宜6000到7000，但依然稀少，卖得不好。现在，随着发行版的到来，情况可能会发生变化。

大空间没问题，小空间就有点不舒服

上述三处房产分别属于立下和高新，但相距最多只有1公里左右，可以认为是同一地区的房产。而且，命运也很相似，那就是销量都不那么理想。

事实上，这个地方并不荒芜。距高科技万达商圈仅2-3公里，距高科技会展中心（又名会展北）更近。虽然西侧有奥林匹克路，北侧也即将开通地铁2号线，但小区内的环境却不是很理想。花园东路北侧由于未开发的地方太多，显得有些冷清，但相比以前有所改善的是，中林路等多条道路已经开通。

而且，这三个项目，无论是低端项目还是高科技项目，都没有特定的流派。该地区所有学校均处于规划阶段，已移交的房产目前正在租用一所高科技实验学校。过去的一些好处都体现在学区上，如果学区的好处没有体现出来，房产的价值就会下降。

（这里将建一所学校）

三是周边房产竞争激烈。奥体中路西侧有多处待售楼盘，包括阳光城棠悦、金地华居、紫高龙悦公馆、海信君和、绿地华通花园等。其中一些房产卖得不太好，但他们还是分了一杯羹。

不过，这个区域的竞争更加激烈，据说很快就会有地块在售，但是这个区域实在是太广阔了，而且有很多地块在售。

第四是销售价格。当价格超过2万元时，济南市的选择太多，尤其是2.5万元左右的楼盘，不具备绝对优势的楼盘一般都很难卖出去。

（曼克翡翠公园北侧规划一所小学）

2号线停车场及铁路北楼

就在该地区以北、铁路以南，一个名为蒋家庄停车场的大型项目正在建设中。

（埃加索停车场）

据介绍，蒋家庄停车场位于2号线东侧，东西长约915米，南北长200米，场地面积约19.2公顷。项目建设内容包括上部建筑和覆盖平台系统，包括综合楼、公共安全楼、水处理设施、换热站、混合变电站、匝道桥、交通中心等。

虽然目前还没有具体规划，但根据远期目标，后期将建设停车场上方的上盖建筑，即地铁商业综合开发。

事实上，该区域北侧、铁路以北有两处楼盘，一处是海信汉莫公馆，另一处是龙湖新项目。如下所示：

（海信哈莫公馆）

（我等不及新项目了）

龙湖的新项目还没有入市，但海信汉墨府已经入市，带装修的单价在1.5万左右。虽然很多地产项目并不认为北侧项目是竞品，但距离肯定是很近的。真是南方铁路和北方铁路。