重大变革!学区房要跌了?，学区房会崩盘吗

房地产市场的碎片化现象日益明显。

学校抱怨无法招收学生，同时拼命争夺学区内的住房。

你们学校的教室越来越冷了吗？

1

很难想象我们会遇到学校太多而孩子不足的情况。

前段时间，#第一波幼儿园停课#的话题开始刷屏。民办幼儿园之间的价格战已经打响。

以前民办幼儿园的学费比其他幼儿园高，现在却比其他幼儿园低，甚至还出现了诸如“。”之类的口号。 ”等口号。

一位老师说：“两年前，孩子们还在追我们。现在，我们成了孩子们追的人。”

各大幼儿园之间的“生源争夺战”已经打响，竞争之激烈令人惊讶。

而这一切，早在六年前就已经埋下了伏笔。

自2016年“国家全面二孩政策”实施以来，人口积累效应在短时间内显现，且在经历2016年短暂的出生人口高峰后，2017年以来国内出生人口持续下降，达到956个新增人口首次跌破1000万，不到90年代初超过2000万新增人口的一半。

2017年以来，全国新生儿数量比上年每年减少100万至200万，对于幼儿园来说是“失去的生源”，真实反映了出生率下降的影响。关于社会。

与此同时，房地产市场出现了不同的景象。

每个人都在为该地区的那个房间而奋斗。

在北京，过去六个月里，中关村第三小学蜂鸟之家的受欢迎程度持续飙升。安居客平台数据显示，住宅用地均价从2021年12月的约15万/平方米上涨至17万/平方米。

也就是说，所需的60平米的房子总造价在千万以上，但抢的人却不少。

海淀区一位中介表示，春节前，该店平均每月成交量为三到五单，截至2月底已完成38单。

2月份，天津二手房销售量超过1万套，其中近40%位于河西区和南开区，这些地区主要销售学区房。

随着该区住房热度持续高居榜首，市场从买方市场转向卖方市场，业主们再次发声并开始提价。

面对火爆的学区房市场，很多人不禁提出疑问。当我们的人口出现负增长时，为什么我们还要争夺学区房？

2

众所周知，房地产市场的基础是人口。

房地产市场有句话：“长期看人口，中期看土地（政策），短期看金融”。

然而，很多人忽略了一个重要因素：时差。

2016年至2017年全面放开二胎政策，这两年的出生人数持续是超过1700万的“小高峰”，也是最大的“婴儿潮” '' 在历史上。 20年。

近20年出生人口（万人），来源：毛硕才

这波“二孩”转眼间就要长大，2022年至2024年，“婴儿潮”一代的孩子将大批进入小学。

因此，今年学区房出现井喷是必然的。

由于过去两年出生人口大幅下降，2020年出生儿童比2017年减少了523万。

这523万孩子就是幼儿园无奈看护的孩子，幼儿园难寻难免。

幼儿园三年级之后，下一个受到影响的学校必然是小学，而学区住房的价值很大程度上取决于前者。

人口负增长就像一把挂在房地产市场脖子上的刀，不知不觉中越来越近，直到突然爆炸，影响到区内的房价，我不能。

然而，并非所有学区都受到同样的影响。 “人人都富，人人人都输”的理念在房地产市场上并不奏效。

3

人是流动的。

如果城市人口流出，城市人口就会增加。人口流入的城市会产生相应的入学需求，这可以在一定程度上弥补出生不足造成的学生空缺。

例如，西安近年来出现了人口净流入城市，2010年至2020年，西安常住人口平均每年增加近45万人。 2021年西安市常住人口将增加21.01万人，2022年将增加12.29万人。

有网友表示，曲江新区一半的豪宅里住满了操着正宗陕北方言的人，榆林的煤炭高管都来西安定居买房了，我开玩笑说也许是这样。

而他们的孩子将来也将在西安上幼儿园、小学、初中……他们将住在西安的学区房，成为西安居民。

看看你身边有多少兰州人选择离开兰州，留在西安定居、买房、供孩子上学。

即使西安出生的孩子数量大幅减少，学校也会发现他们不需要担心生源问题，因为会有来自西安其他地区的孩子源源不断地涌入。

因此，即使出生人口持续下降，对于短期内能够继续吸引周边城市和中小城市子女的城市来说，除非高考政策发生根本性改变，否则住房价值将会下降。增加，预计会增加。城市学区将继续存在。

但对于大多数经历人口下降的城市来说，当学校开始失去学生并且该地区的房价开始下跌时，冲击波就会到来。

四

我刚才提到了“短期”这个词，这个词非常重要。

目前，许多大城市学区的房屋大多楼龄超过20年甚至30年，仅具有一定的教育功能，完全不适宜居住。

这些身穿“度贝壳”的男女老少，脖子上不远处都挂着刀。

一个地区住房竞争力的核心，最根本的是学生的素质。

无论是旧钱还是新钱，我们都知道“知识就是力量”。他们愿意为孩子的教育投入金钱、时间和精力。

同样，这些人聚集的地区房价更高，学生资源更好，学校也更好。

然而，越来越少的富人愿意送孩子去一所好学校读六年，而自己却仍然住在破旧的小学里。

当前，富裕人群更加注重住房品质，随着自住和学位获取的需求，许多“新富”聚集的城市正在涌现出许多新兴领域。用户数量不断涌入，评分不断攀升，屡创新高。

我想在不久的将来我们会看到很多新的学区住房。他们不就是像生活在北京学七的码农二代一样，把蔡晓周围的房子都推成了学区房吗？

对于老龄化和贫困化的人们来说，学区价值的稀释很快就会被打破。

五

学区内的房子可以买吗？

从短期来看，位于市中心、设施完善的学区住房是无价的，并且仍然相对受欢迎。

毕竟，传统名校仍然有雄厚的基础，成绩最稳定，但对于一些新兴地区和新成立的名校，还是存在一些担忧。

根本因素在于学生的素质。

信誉良好的学区，学校管理历史悠久，拥有高素质的师生稳定，是大多数家长会的首选。

但名校分校很难在短时间内提高学生质量，成为真正的名校还需要时间。

长期来看，随着教育政策结合以及出生率逐年下降，学生人数将持续下降，获得学位也不会像以前那么困难。

在购买和居住学区内的房屋时，我们建议少关注学校，多关注生活质量，而不是将学位质量作为评估房屋的唯一标准。这将使将来的销售变得更容易。

第二个区域是名校集中的区域。目前，学区房的基本制度是就近就读，即使未来学区重新划分，学生也会从一所名校到另一所名校就读。

没必要太担心。小区房还是有价值的。

但学区房买房的逻辑受整体环境的影响变得更加复杂，视而不见的时代早已一去不复返了。