沈阳老破小学区房值得买吗，老破大的学区房

1 今年大连的小暑有些激烈。去年年底以来，大连的朋友们纷纷留言：

“来大连看看吧，大连这几年涨得很快。”“大连房价涨得快一点，高新区的房子每平方米涨了7000-8000元，还可以。” “北方房地产市场普遍处于下滑状态，在这样的情况下，为什么大连却出现如此奇怪且明显的上涨呢？”

就连我们邻近的姐妹城市也忍不住问：

“最近大家都在说大连的新房、二手房很火爆，价格疯涨，是真的吗？会不会引发长春的房价上涨？”

在此背景下，我们在大连开始了一线研究。了解大白的朋友都知道，我在写城市研究的时候，通常会分成两篇文章，第一篇文章重点关注当前市场形势，考虑房地产市场热点；最后，我们重点预测房地产市场的市场趋势。未来6-12 个月的计划和购买建议。第二篇文章重点讨论城市价值、城市选择建议，并以章节分析作为总结。本文是大白大连研究的第一篇，重点关注市场和趋势。

2 首先我们来说说目前大家都担心的市场情况，大连房地产市场真的像大连球迷所说的那么火爆吗？绝对不是！不信你自己看一下——这些是这几天在不同时间、不同地区拍摄的大连销售部和主销售中心的照片——（更多照片（可以滑动搜索）

当然，有些销售中心还是有多个客户群的。 （图片较多，请滚动搜索）

还有一些销售中心很受欢迎，也许是普罗大众收到礼包。

因此，考虑到大连七区的诸多区域，我们可以大致从四个方面来解释大连新建住宅市场的现状。 1、中山、沙鼓、西岗等成熟的主要城区和高科技销售中心有点冷清，主要是顾客自然来访。 2、新区老城区，如开发区老城区、锦州老城区、旅顺老城区等，有一定的人气，主要针对当地家居型消费者。 3、体育新城、大连湾等郊区热门区域有些热门，主要是中间分布的影响。 4、新区人烟稀少，靠热身活动拉人气。这是目前大连新建住宅市场的前沿。不管以上，总而言之，还远远谈不上热。那么，什么样的房地产市场备受关注呢？这是我们2017年4月、5月在大连进行调查时大连销售中心的情况。洽谈区主要是签订合同的人聚集的地方，销售中心很难找到空位，即使你想找可以给你介绍成交的销售人员，也得排队等候。

2017年的调查和现在的销售中心对比，这真的很火爆！这张照片拍摄两个月后，大连房地产市场经历了最后一波房价上涨。当时我们在大连进行的一个集体购房项目，到2018年底不到六个月，房价上涨了70%左右。现在回到大连的话题，我想通过售楼中心的照片对比就可以直观地判断，但这并不意味着大连的市场很受欢迎。但这里有一个转折——

2 是的，目前大连的房地产市场并不火爆。不过，大连的房价确实上涨了一些。究竟什么是“棒极了”？ 1.惊喜型2.看涨型3.惯常上涨型4.嚣张上涨型以上四种房价增长情况并非大连独有，但在大连市却很特殊。因为它们是同时出现的。因此，大连的房地产市场并不像表面看上去那么简单，存在着不确定性。

在此背景下，上升趋势——首先要从去年7月大连中考的成绩说起。每年7月至8月各城市的中考成绩公布，对周边地区的房价走势产生重大影响。这适用于全国。大连也不例外。然而，大连有一个特别的地方：——高科技园区。高科技园区不仅是大连一个特殊的地方，也是全国一个非常特殊的地方。首先，高新园区不是行政区，而是旅顺与甘孜交汇处隔开的高新技术产业园区。因此，腹地狭小，现有销售和新增供应几乎枯竭。近两年仅有一宗土地出让，即楼面价16582元/平方米、地价4万元的华润三电项目。目前，核心区仅有4个普通住宅（别墅除外）项目。其中两件由于文件问题而无法出售。待售的悦黛时光里仍是已收购的问题楼盘，龙四阳光城仅存别墅。周边龙王塘小区仅剩万科翡翠春晓一栋，有70多80平方米的两居室。其次，高科技园区拥有高科技软件产业和众多大学。因此，购房者的主要群体是年轻人，主要集中在25岁至45岁之间，因此学龄儿童也高度集中。因此，新增供应量低+需求集中+购买力强+教育资源紧张的组合，使得科技园学区房源如炉火纯青、噼啪作响、热点难辨，如果真是这样，就能引起惊人的涨幅。幸运的是，去年科技园接连发生了四件事。

1、东方圣克拉拉大连理工大学中考成绩一般。 2、毗邻大华锦绣华城学校的辽师大二附中终于在2020年秋季交付使用。 3、高新园区正式公布未名山、中国铁道学校规划情况。 4、中国资源电力高价入市，预期上升。

这四个因素的相互作用，导致2021年小阳春高新园区房价大幅上涨。这里简单概括一下关系，大连科技大学东方圣克拉拉校区近三四年在大连市中考中成绩稳定。因此，每年7、8月份，东方圣克拉拉等周边学区的房价都会经历另一波上涨。

但2020 年尤其强劲。这是因为毗邻的大化锦绣华城支援学校终于在2020年秋季移交并可供使用。而且，来的人还是王，辽师大二中。在这两个社区中，谁启发了谁？我们不能再确定了。也就是说，去年7月以来，高新园区内的大华锦绣华辰、东方圣克拉拉的房价频频创新高。新的财富传奇不断流传——

“自从我买以来，价格已经上涨了8000到9000日元。”

随着大华和圣克拉拉二手房价格的上涨，整个科技市场也开始跟随上涨的情绪。有意无意，高新园区还正式公布了两所优秀九年制学校：未名山和中国铁道学校。有传言说这是一所海军学校。理工科和联络师范大学学校对房价影响很大，所以对航海专业的期望极高。结果，两所尚未命名的学校导致该地区现有住房被迅速拆除。如果现房价格随需求上涨，尤其是大华和圣克拉拉，华润第三发电项目的存在应该会让现房价格和高新区现房价格都看涨。在期待中。从企业公布的入驻信息来看，业内普遍预估价格在35000元/平方米以上。这就是大连这次疯狂上涨的根本原因。这场大火是由孩子们的成绩单引发的，但点燃火焰的却是高科技方面长期存在的困难：1.缺乏学位，2.缺乏库存。而让火变得更大的是中国的资源。高价。如今，到了4月份，不仅是高新园区，整个大连的销售项目都盯上了这块土地。我们在中山、西岗、沙河口、甘孜等城市进行调查时，都表示“高科技二手房价格上涨了8000元”、“CR3发电项目能卖4万元”。 '。解释一下——

“快起来了，我准备上去了。”

但事实是，除了高新区涨幅明显之外，大连其他地区的现房市场目前都处于低迷状态。当然，这不包括已建立的顶级学区的住房市场。比如中山九中这样的老牌学区的住房，仍然按照自己的涨价规则自行涨价。目前交易价格在60000+以上，但交易不是很活跃。诚然，新房市场的增加会导致房价上涨，但目前房价还没有上涨。

看得出来，大连的开发商都屏住呼吸，等待着涨价的机会。那么，未来大连市场会发生什么？高新园区房价上涨是否会波及整个大连市场？

查看第三张照片集——。

该图表显示了科技园区内三个典型社区过去30 天的房价趋势。有两点是明确的：1、公价上涨，预期看涨。 2、涨幅差异较大。这说明了两点。 1.它在旋转。 2.市场缺乏后劲、惯性（至少目前如此）而不是快速上涨。以上两点是有渐进关系的，这就是我对当前大连市场的基本看法，但是我之所以加上“至少目前”这个前缀，是因为大连市场的第三次，这是因为一个逆转被观测到。事情从来没有我们看到的那么简单，下半年存在不确定性。刚才我之所以花这么多篇幅写高新区，是因为高新区从某种意义上来说就是大连的一个缩影。 1、大连主城腹地很小，现有销售和新增供应不足。大连目前的库存周期为22个月。但从近三年供应量来看，22个月库存主要集中在旅顺口区板块和锦州板块。 2021年，高新区无新项目，等待入市1个；中山有1个计划入市，仅储备2个；西岗储备1个，沙湖口1个市场上有两种可供储备。所以，大连主城基本上处于一种价格在上涨却没有什么的状态，要么慢慢上涨，越卖越贵，要么像高价一样上涨。只有一个状态。科技园区的价格将会飙升，但这需要机遇。

欣和咨询供图2. 市场对高价土地的预期

新丰咨询供图3.大连现房价格连续6个月上涨4.大连的政策很宽松，无论是货币政策还是监管政策（不会再扩大了）。总结以上四点，大连市场实际上正处于十字路口。因此，预测大连市场的未来，1.一旦大规模连网完成，将拍卖新的高价土地；2.一旦大规模连网完成，以上两点将得到满足今年，大连房地产市场不会有大行情，但也不会低迷。如果你必须买它，就买它。买什么并不重要，只要早买就行。如果满足以上两点，你就进入了逃生市场，这不是大动作前夕，但比大动作前夕要好。而基于大连一贯的土地市场管理方式，目前基本预测大连将介于两者之间。接下来，土地竞价将维持高位，引发市场预期，但政策面的积极刺激将相对较弱。因此，新房市场将遵循单一市场走势，现有住房表现将疲软。对于大连本地人来说，想住就可以买，但对于外地投资者来说，大连还没有到合适的时机。这篇文章将主要讨论目前的市场现状和未来的市场预测，而下一篇将重点讨论如何在大连购买，有哪些陷阱以及哪些不可以。