法院拍卖房子受限售政策，通过法院拍卖限售房屋

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【案件事实】在申请人重庆市某公司申请执行执行人张茅的案件中，执行法院查封了张茅在重庆市某区的住所。城市必须遵守法律。该区房产登记中心在调查该房屋权属时发现，该房屋虽然有产权契据，但存在行政规划限制，法院拍卖后可能无法转让该房屋。由于被执行人未完全履行有效法律文书规定的义务，申请执行人向法院申请对该房屋进行司法处分。

【异议意见】涉案房屋有房产证，但因行政规划限制，对该房屋是否可以评估拍卖存在两种不同意见。

第一种意见认为，对涉案房屋提起司法处置程序不宜。拍卖法第七条规定，法律、行政法规禁止买卖的物品和财产权利，不得拍卖。涉案房屋因行政规划限制必然属于违法建筑，执行法院不能将违法建筑交给拍卖人拍卖。

第二种意见是，应当对涉案房屋提起司法处置程序。受行政规划限制的房屋不一定是违法建筑，如果被执行人没有其他可以强制执行的财产，如果不对该房屋提起司法处分程序，债权人的利益将受到损害。得到有效保护。即使是违章建筑，作为资产也具有一定的价值，通过拍卖，可以启动房屋的司法处置程序。

【解说】笔者同意第二种意见，理由如下。

1、司法估价、拍卖前，应当明确涉案房屋的管理规划限制。对于受行政规划限制的住房，有两种类型：“能够采取纠正措施消除对规划实施的影响时”和“无法采取纠正措施消除影响时” ” 可以分情况。 《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由当地人民政府城市规划行政部门或者地方人民政府城市规划行政主管部门负责。地级以上的，责令停止施工，采取整改措施，消除对规划实施影响的，限期改正，并处5以下罚款%且不超过10%将被征收。建设工程全部费用已收回，又不采取整改措施消除影响的，限期拆除；逾期不拆除的，没收货物或者违法所得，并处罚款。强加的。也可征收建设工程造价10%以下的费用。本案涉及的行政规划限制的房屋类型需要仔细审查。在采取司法行动之前，执法人员会到房产登记局和规划局确认了解情况，并说明具体情况，例如房屋为何受到规划限制、限制是否可以等。被解除，有必要了解一下。即使无法解除限制，有关部门认定涉案房屋需要及时拆除或者没收实物的，该房屋所含的建筑材料、装饰材料等财产具有合理的资产价值，并且执行人有能力执行并负有法律义务的，属于可执行财产的范围。

2.司法鉴定拍卖必须如实披露行政规划限制、财产能否转让等缺陷。执行法院认定可以启动评估、拍卖程序后，应当如实披露委托评估、拍卖程序中涉及的房屋管理方案的局限性和其他缺陷。由于标的房屋受到行政规划限制，存在司法处置后无法办理过户、房屋出现质量缺陷等风险，执行法院也将充分重视标的房屋的客观风险。拍卖交割，有需要。执行法院在拍卖或者公告出售时，必须善意地披露房屋的各种缺陷以及买受人竞买成功后相应的风险，包括但不限于不可转让性和质量缺陷，并应充分披露。接收者必须了解并自行承担此风险。执行法院有披露真相的义务，其法律效果是有效避免因未提前披露相关缺陷而造成的后果。这可能会导致执行法院、当事人和政府之间的争议和责任的相互转移。职能部门。 2012年6月15日最高人民法院第《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》号法第二条规定，处理执行程序中未进行初始登记、不符合初始登记条件的房屋时，原则上：它规定惩罚是维持现状。房屋不符合初始登记条件的，买受人或者继承人将取得该房屋，并根据该房屋目前的权利状况，办理后续产权登记。任何问题均由买方或其继承人负责。根据该条要求，未经原登记的房屋可以“按原样处置”。从上述判例法的解释精神来看，对有产权证书但受行政规划限制的房屋进行“处分”并非没有道理，但执行法院不应考虑这一事实善意的。应该披露。该房屋受行政规划限制。

三、司法拍卖受行政规划限制的房屋，不改变原行政规划限制。行政规划限制是依法赋予行政规划管理部门等行政部门的行政权力，以司法拍卖作为执行工具，处分被执行人名下的财产，且不可撤销。或改变某些行政行为。事实上，一些业主因装修或加建而受到行政规划的住房限制。尽管规划行政部门对该房屋作出了相应的规划限制并限期整改，但业主拒不履行相应的整改义务，因此规划限制继续存在。行政计划限制人认为行政行为错误的，有权在法定期限内提起行政诉讼，维护自己的权利。在执行案件中，当业主成为执行主体时，有无法承担相应的改正费用的，也有虽有改正能力却故意不改正的，并且长期居住在房屋内的。认为法院不能强迫他们住在有规划限制的房子里。一些被执行人利用这种方式逃避执行，严重侵犯债权人的合法权益，损害法律尊严。一旦事件涉及的房屋被拍卖或出售，房产只会易手，规划限制不一定会解除。作为司法拍卖中的竞买人，虽然不是直接的行政对手，但仍然受到行政法的约束，因此参与拍卖的房屋可以自行整改，也可以在征得房屋同意的情况下解除限制。如果您联系相关政府部门或继续这种情况，您将面临在未来的市场交易中无法转让房屋的风险。

综上所述，执行法院可以拍卖有规划限制的房屋，但由于此类房屋的违法性与合法性交织在一起，执行法院必须提前及时与政府相关部门协调，沟通是必要的。为了促进拍卖过程的顺利进行，必须在销售公告中充分披露缺陷。

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重庆市第五中级人民法院图文：连鹏飞排版：马聪初审：焦冲审查：应秀峰注：本文不代表平台观点

文章来源：人民法院报，2018年12月26日。第8页的照片来自互联网，已被泄露并删除。