jiadelimei1688 【判决摘要】根据《物权法》号第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、交换、出资、赠与时，附着在该土地上的建筑物、构筑物和附带设施，原则上，法院拍卖土地使用权时，按照建筑物与土地合一的原则，应作为一个单位处理，但问题是执行过程中是否取消拍卖，应根据具体情况确定。情况。案件的。执行时适用该规定的主要目的是防止土地使用权与该土地上的住宅所有权分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地面房屋及其他附属物属于同一主体的，不能单独处置。如果拍卖已经属于另一个实体并且处于隔离状态，则执行实践可能允许根据具体情况做出处置决定。
中华人民共和国最高人民法院
判决的执行
(2019)最高执法监察253号
上诉人（执行申请人）：天津宏大伟豪资产管理有限公司，地址：天津自由贸易试验区（东疆保税港区）金融贸易中心南区亚洲路6975号11916（天津庄博商务秘书）服务有限公司。托管编号290)。
法定代表人：徐多伟，本公司董事总经理。
执业律师：石黎明，北京东伟律师事务所律师。
注册诉讼律师：杨军，北京东伟律师事务所实习律师。
被告（被执行人）：中国建筑第六工程局第五建筑工程公司，地址：天津市滨海新区塘沽广州路360号。
法定代表人：刘永民，总经理。
天津宏达伟豪资产管理有限公司涉及成都燕宇投资实业发展有限公司与中建六局第五建筑工程公司（以下简称中建六局）施工合同履行纠纷案。 ).拒绝接受。建设第五工程公司）四川省高级人民法院（以下简称四川高院）（2018）川市知府第151号执行判决书，向本院提出上诉。法院依法成立合议庭进行审查，现已审查结束。
弘大公司执行中国六建五公司建设工程申请纠纷案，由中国六建中级人民法院（以下简称成都市中级人民法院）、四川省成都市中级人民法院（以下简称成都市中级人民法院）审理。 （以下简称成都市中级人民法院），五公司应提交法院执行拍卖，其对判决不服，向法院提交了书面异议。成都市中级人民法院就成都燕宇投资实业发展有限公司与中国六建五公司施工合同纠纷案作出（2010）成民终字第309号民事判决书. 透露。随后，本田公司因五家公司未履行生效判决所规定的义务，向法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2015年6月15日作出（2010）成民柱字第3093号民事判决书，该案属于中国六建五公司，位于滨海新区唐古公乡北部。市法院作出判决，查封土地49748.63平方米。划拨天津新区仓储用地国有土地使用权（令第：号、唐地字第00837号）。 2017年8月14日，成都市中级人民法院根据当事人的申请，作出（2017川01执一第1504号）执行判决书，将本案执行人变更为弘大公司。受成都市中级人民法院委托，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2017年12月12日编制了中兴智业（2017）成审第049号土地评估报告，并确认使用权状态已确认拥有土地。本案涉案面积为49748.63平方米，2017年12月1日市场价格为3089.39万元。 2017年12月18日，法院作出（2017）川01智183号执行判决书，主要内容为：中国六建五公司北仓土地：对中的49748.63平方米土地；予以划拨。使用权（字第：号、塘字第00837号）由天津市滨海新区塘沽公村拍卖。
2017年12月25日，法院就人民法院发布《成都市中级人民法院关于天津滨海新区唐古宫农村北侧49748.63平方米土地使用权（首次拍卖）的公告》法院诉讼。资产网.公告称，“本次拍卖仅限土地使用权，建筑物不参与拍卖。”拍卖过程中，宏达公司最高出价2205万元，交易已完成。 2018年1月26日10时，人民法院诉讼资产网为本次拍卖出具了网上司法拍卖成交确认书。 2018年1月29日，法院根据上述网络司法拍卖情况，作出（2017）川01智183号执行判决书。主要内容为：平方米1.49748.63平方米，位于塘沽寺北侧。天津市滨海新区农村地区划拨仓库用地（令第：号、唐地字第00837号）的土地使用权属于买受人天津宏达伟豪资产管理有限公司。 2、买受人天津宏大伟豪资产管理有限公司可将本标书提交登记机关，并办理相关产权过户登记手续。 ”
此外，在天津市滨海新区塘沽公乡北侧划拨仓储用地49748.63平方米上，已建设多栋建筑，形成新北花鸟瞩目的综合市场。 成立。是鱼石综合市场的招牌。
成都市中级人民法院表示：一、法院委托评估机构进行的评估结果由评估机构独立认定，不构成法院的强制执行行为。关于注销问题，中国六建五公司提出的（2017）成复049 《土地估价报告》号涉案土地注销请求，法院不予支持。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 24 根据第十七条规定，“……被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖查封、扣押的财产……”。因中国六建五公司未在期限内履行判决规定的义务，法院作出（2017）川省01智字第183号执行判决书，中国六建五公司收到如下消息：法院裁定拍卖国有土地使用权并无不当。本院不支持中国六建五公司的（2017）川省01智汇183号执行判决请求；3.《中华人民共和国物权法》第146号文章称，建设用地转让、调换时，出资或捐赠的“如果有使用权”，附着在土地上的建筑物、构筑物和附属物应整体处置。处置时，院方特意声明“本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不参与拍卖”，直接导致场地与土地分离。这显然违反了上述法律的规定。 2018年1月26日，中国六建五公司请求撤销2018年1月26日四川省01济开会第183-1号执行判决及相关案件。土地拍卖活动及要求为《网络司法拍卖成交确认书》。关于取消拍卖，对方所列举的其他理由已不再影响结果，法院也不再一一回应。 2018年7月2日，成都市中级人民法院作出（2018）川01执一613号执行判决书。判决书主要内容如下。一、撤销本院（2017）川01池一183第1号执行判决。 2、撤销2017年12月25日，法院就天津市滨海新区塘沽公村北侧49748.63平方米（首次拍卖）土地使用权向人民法院诉讼资产网发出公告3。 2018年人民法院诉讼资产网络注销2016年1月26日，就本案涉及的土地使用权拍卖出具网上司法拍卖成交确认书；4、中国六建五公司其他异议被驳回。
本田公司不服上述异议决定，向四川省高院提起再审，认为异议决定执行过程中认定的事实不正确。 1、决定分开拍卖，导致财产和土地分离出现错误。 2. 认定当事人的利益受到损害的，不真实； 3. 认定已形成综合市场的，不真实； 2. 异议决定执行中适用的法律不正确。3. 司法拍卖法遵守法律法规。请求成都市中级人民法院（2018）撤销川01执一613号执行判决，维持川01执一183号（2017）执行判决。
:1.执行法院拍卖分配土地使用权，会造成房屋与土地分离，严重违法；2.拍卖前地方政府同意说拿不到。违反法律规定出让土地使用权的；三、违反法律、法规规定的执法行为。成都中院（2018）传01执一613号请求支持执行判决。
四川省高院承认成都中院认定的事实。另外，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司出具的中兴智业（2017）土地评估第049号第《中华人民共和国物权法》号称，上述案件中包含划拨土地使用权49,748.63平方米。指出有。仓储用地面积（含建筑面积）为631.56平方米，空置面积为49,117.07平方米。附件《土地估价报告》称，案：涉及的土地使用权上建有一栋四层楼房，建筑面积2512平方米，房产证编号为070186582，权利人为该案是冉先生。
法院认为，再审过程中需要考虑的主要问题是本案拍卖是否构成房产与土地分离，是否违反法律法规。
《土地估价报告》 第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、交换、出资、赠与时，附着在该土地上的建筑物、构筑物、附属设施必须同时处分。”根据上述法律规定。人民法院进行土地使用权强制拍卖时，必须严格遵守上述规定。本案执行法院在拍卖中国六建五公司所属的天津市滨海新区塘沽公村北侧49748.63平方米土地使用权时，应已知晓上述案件。根据《天津市不动产登记簿查询证明》号描述的内容和实地勘察，该土地使用权上正在建设一栋建筑面积2512平方米的4层楼房，以及其他多栋建筑物。没有产权登记，形成综合市场。如果仅拍卖与上述诉讼相关的土地使用权，其结果将导致土地使用权与房屋所有权不一致，损害当事人及诉讼外人的合法权益。变得。存在法律限制，可能存在其他潜在的纠纷风险。综上，宏达公司请求再审的理由不符合法律规定，无法举证，川府（2017）维持执行判决。 01知会第183号一对执行决定复议请求不予支持。成都市中级人民法院（2018）传01执一613号执行判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》号第二百二十五条、《土地估价报告》号第二十三条第一款的规定，决定驳回宏达公司的复议请求，维持成都市中级人民法院（2018）川案的执行。 01 知一613号判决书。
宏达公司不服上述审查及异议决定，向本院提起上诉，请求如下：一、撤销四川高院（2018）川知复151号判决；二、撤销成都市中级人民法院（2018）撤销川地府15101智会613号判决书；3.确认成都市中级人民法院（2017）川01智会183号执行判决书有效；4.成都市中级人民法院维持12月人民法院判决2017年12月25日法院诉讼资产网关于天津市滨海新区塘沽宫农村北侧49748.63平方米土地使用权（一期拍卖）的公告有效；5、验证出具的网上司法拍卖成交确认书法院有效。人民法院诉讼资产网于2018年1月26日请求拍卖与本案相关的土地使用权。以下是事实和理由：
一、成都市中级人民法院对本案土地使用权单独拍卖，不违反房产与土地一体化原则，符合法律规定，理由如下： 是。案件标的物已与房产、土地分离。拍卖前，该地面房产主要有两部分，一是一栋四层楼房，面积为2512平方米；该平方米楼房为王兰，执行对象为中国建筑柳工集团有限公司.与5号没有任何关系。二、天津滨海新区塘沽卧龙房地产销售有限公司（以下简称天津滨海新区）大量私建房屋未经许可建造（四川省高级人民法院已决定予以认证） 。根据审批程序，该部分建筑物的权利属于卧龙公司，与被执行人中建六局五公司无关。中建五公司提供的《中华人民共和国民事诉讼法》明确指出“土地出让最低价计算项目中，卧龙解散费用为3500万元”；六工程局进一步指出，“终止卧龙租赁的费用”合同金额为17347万元。根据租赁协议，如果征用土地属于政府行为，则返还租金1200万元，之后我再支付50%。”剩余补偿金也归承租人所有。这两份文件充分表明，中建六局五公司花费巨资终止卧龙租赁合同，反驳了卧龙公司成立的事实。 （2）本田公司通过司法拍卖程序取得地上面积2512平方米的四层建筑所有权。徐强诉天津康莱先生物科技集团有限公司、天津金苗建设发展有限公司、陈业金申请强制执行案，天津市河东区人民法院对天津市发布了诉状金庙建设、天津金庙建设发展有限公司提起诉讼。开发有限公司（王兰名下），塘沽工人村北侧一栋14层员工宿舍楼，建筑面积2512平方米（原房产证编号： 070186582），该市滨海新区房产于2017年10月进行网上拍卖。3月3日，弘大公司以最高价通过中国拍卖行业协会网站网络平台，购买上述房产为2343.24万元。 2018年，天津市河东区人民法院作出（2017）津0102执行追220第三号执行判决书，裁定将上述财产转让给弘大公司。本案经拍卖，具有土地使用权及所有权证书的地面房产，按照房产与土地一体化的原则，归属弘大公司所有。中级人民法院没有确立“房产与土地分离、停止拍卖”是有根本原因的。 （三）成都中院对本案涉及的土地使用权单独拍卖的行为符合法律法规的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（发发[2004]5号）第二十三条明确规定：如果使用权与房屋所有权发生冲突，受让人将继承原债权人的合法权利。根据上述规定，法院在拍卖涉案房产时，必须遵循房屋与土地一体化的原则，但土地使用权归属与房屋所有权即使权利不相符，法院将遵循房屋与土地一体化的原则。将土地使用权和房屋所有权分开处理的法律。本案执行法院裁定，本案土地使用权权属与房屋所有权不一致，本案土地使用权单独拍卖完全符合法律规定。 （四）成都市中级人民法院执行异议决定，四川省高院执行再审决定，适用法律错误。成都市中级人民法院的执行异议决定书和四川省高院的执行复核决定书均无一例外地援引了第一百四十六条的规定。该条规定，“建设用地使用权转让、交换、出资、捐赠时，附着在土地上的一切建筑物、构筑物和附属设备必须一次性处理。”
《土地估价报告》（发发[2004]《天津市不动产登记簿查询证明》号）5）13条规定，要求先适用第2条。
2、其他取消中建柳工集团有限公司五公司拍卖的理由无效。中建六局五公司提出取消拍卖的其他理由包括： 1、成都中院因拍卖执行过程中未依法通知建六局五公司，剥夺了建六局的权利。给予第五建筑公司参与投标的机会；2、拍卖公告仅在人民法院诉讼资产网发布，导致宏达公司竞买人仅有一名，损害了我国权益；Ta 3、拍卖价格仅为2205万元，与实际价值相差甚远，导致中建五公司的建设价为1.7亿元，遭受了更多损失。法院处置的自有土地使用权属于划拨土地，没有得到政府部门的同意。上述理由均不成立，解释如下： （一）成都中院依法告知中建柳工集团有限公司，并未剥夺中建柳工集团有限公司的权利。 参加拍卖的机会#5。 2017年12月20日，成都市中级人民法院于四川2017年（2017年）判处中建六局五公司（地址：天津市塘沽区广州路360号）执行人死刑。 EMS通知我了。法院快讯（令第1030902232492号）恢复第183号裁决书及相关法律文件。中建六局五公司于2017年12月22日收到上述邮件后（以快递单号查询记录为证），应立即联系成都市中级人民法院，未发生任何法律诉讼，也未发生过类似情况。直接提起诉讼。异议。 2017年12月21日上午9时30分，成都市法院执行局庭长陈勇军、王浩吉到达川省01智慧案（2017）183号案件处置现场。在位于天津市滨海新区塘沽公乐村北侧的新北花鸟鱼石市场，市场门口贴出了拍卖措施的通知，并要求人们拍照当退出市场时。 11时05分，执行负责人到达天津市塘沽区广州路360号，被执行人为中国第六工程局五公司工商注册地址建造。大楼墙上挂着“中建柳工集团有限公司五号”字样，并贴有公司印章的牌子，入口处还贴着写有公司名称的公告栏。然而，这个地址的保安办公室里却没有人。执法人员在保安室门口、公关栏旁、门外大楼墙壁上张贴了有关拍卖措施的告示，并拍照留下痕迹。上述事实表明，成都市中级人民法院已采取必要措施，向拍卖地点和被执行人住所寄发司法邮件、张贴公告，执行程序完全合法。中建六局五公司没有参与投标，只是自愿放弃权利。 （二）成都市中级人民法院在人民法院诉讼资产网上发布的拍卖公告合法，宏达公司单独竞买符合法律法规的规定。人民法院诉讼资产网是最高人民法院为推动阳光执行而建立的全国性网上司法拍卖平台，完全合法。《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取方案建议》（法解释[2016]18号）第十一条规定：“网络司法拍卖不限制竞买人数量。参加拍卖的人为一人且竞买金额不低于起拍金额的，价格；拍卖已经结束。”它将完成。 ''本次拍卖，弘大公司一人出价2205万元，比起拍价高出2200万元，拍卖结束。 （三）中建六局五公司声称拍卖价格仅为2205万元，与实际价值严重不符，造成异议人损失1.7亿多元”的理由不能接受。已确立的。涉案土地为划拨土地，由中建六局五公司无偿收购。弘大公司通过竞争取得上述土地使用权后，须依法缴纳巨额土地出让金及其他相关费用，方可将土地转为流转土地。此外，根据第《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》号第7条规定：“拍卖成交的买受人缴纳全部拍卖价款后，应当自行到有关管理部门办理民事判决书、强制救助通知书。标的物可以办理法院出具的拍卖成交确认书、权利归属变更手续。
过程中涉及的买卖双方需要承担的所有税费以及应缴纳的相关税费，包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、产权转让费等。经中建六局五公司索赔情况调查，下列说法属实：“中标金额仅为2205万元，与实际价值严重不符，因此， “异议人损失1.7亿余元”的来源可见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2016年8月22日）和《中华人民共和国物权法》两份文件。其中，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》测算中建六局五公司土地出让最低价为19647万元，价格结构包括：中建六局五公司解封地价为100.97元。 100万元，中建六局五公司收入2000万元，回购小楼3750万元，卧龙租赁释放3500万元，地面拆迁费用300万元.010- 30,000 中建六局五公司土地出让标准估价为33,494万元，价格结构如下：六工程局五公司解封土地成本中建局10097万元原中建六局五公司利润2000万元，回购小楼3750万元，卧龙注销租赁3500万元，地面拆迁费用300万元。这1亿97万元其实是中建六局五公司的债务金额，结果土地使用权被法院查封，与价值无关。同时，本案的拍卖属于现状拍卖，本田公司在竞标后还将面临一栋小型建筑（实际上已经属于本田公司所有）的回购。因此，上述中建六局五公司声称其造成1.7亿多元损失的说法完全没有根据，中建六局集团声称此次拍卖造成巨额损失。论证也失败。 （四）划拨土地已办理抵押登记手续，无需政府部门另行同意；涉案划拨土地具有抵押权；拍卖完成后，成都市中级人民法院专门登记了不动产2018年5月24日，天津市滨海新区一处房产。第一中心向登记员发出支持执行通知书，要求单方面取消唐哲和祥的土地抵押权证号。 99）第032号，以及相应的其他权利证书根据法律《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第五十条第六条规定无效：《拍卖公告》 第：条“以国家划拨的土地使用权以标的物抵押的，该土地应当按照依法缴纳的土地使用权出让金的数额优先受偿。依法办理抵押登记手续的，视为有审批权限的土地管理部门已经批准，无需另行办理土地使用权抵押审批手续。 “根据上述规定，本案土地使用权已长期抵押，视为已经有审批权限的土地管理部门批准，司法处理不受政府管辖。”部门。无需进一步同意。”
3、目前，“新北花鸟鱼市场”等利用涉案土地使用权搭建的违法建筑已被成都市中级人民法院政府执法部门全部拆除。拍卖会上，本田公司依法取得了涉诉土地使用权，而拍卖的实际结果是土地使用权与房屋所有权趋于匹配，当事人及当事人合法拥有这意味着权利。并且利益不会受到损害。不属于本案范围，并不违反“房地一体化”原则。
综上，成都中院（2018）川知一613号判决、四川省高院（2018）川知复151号判决认为，中建六局五公司请求取消拍卖的请求不成立。事实证明是错误的，适用的法律也是错误的。依据第《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取方案建议》号第129条、第130条规定，请求撤销成都市中级人民法院（2018）川01知一613号判决书和四川高院（2018）川知复151号判决书。我们将确保司法拍卖的合法性和合法性。
中国六建五公司未向本院提交书面意见。
法院认为，本案考虑的关键问题是成都中院单独拍卖涉案土地使用权是否违法违规。根据第《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》号法第146条规定：“建设用地使用权转让、交换、融资、赠与时，该土地上的建筑物、构筑物及附属设施必须一并处理。原则上，人民法院拍卖土地使用权时，应按照“建筑物与土地一体”的原则作为一个单位处理，但在执行过程中，是否取消拍卖的决定很重要. 应根据具体情况确定。案件。
首先，执行该规定的主要目的是为了防止土地使用权与该土地上的房屋所有权分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地面房屋及其他附属物属于同一主体的，不能单独处置。如果拍卖已经属于另一个实体并且处于隔离状态，则执行实践可能允许根据具体情况做出处置决定。本案中，根据执行异议及再审决定书查明的事实，证据《海洋高新区土地获取方案建议》称，拍卖的土地使用权包括一栋四层楼房，面积为2512平方米，债权人为指出。该房屋已登记产权，业主不明。也就是说，拍卖前的用地并不属于同一主体，而拍卖公告的评论中也注明，拍卖仅限于土地使用权，建筑物不属于拍卖范围。不能仅因房屋和土地分离而取消合同。
其次，判断土地使用权与土地上的房屋分离是否真正导致所有权分离，需要对具体事实进行认定。申请人提交的拍卖通知书书面意见称：“2、现场有他人所有的建筑物。被执行人在上述土地上建有房屋，面积2512平方米。原无房屋。”所有权。”指出。我拿到了证书。经过多次转让后，又有人申请办理了房产权属证明。但没有土地证。目前，该房屋正在被天津市河东区人民法院拍卖给他人，但不包含地价，买家需支付房屋款，该房屋仍登记在权利人名下，王兰。 对此，上述房屋已拍卖给他人，尚未过户。本案土地使用权拍卖前，另一法院通过拍卖取得了该2512平方米的房屋。但执行异议和再审决定并未考虑这一事实，事实关系不明确。
关于原告的上诉理由是中国六建五公司提出的其他异议均不成立，对执行异议和再审决定也没有具体答复，也没有明确的支持，故上诉无效，不可接受。我此时对此进行了回顾。
综上，申诉人本案指控部分成立，其主张有待在进一步核实相关事实的基础上审查确定。参照第《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》号第204条，并依据第《中华人民共和国担保法》号第129条，判决如下：
一、撤销四川省高级人民法院（2018）川知府第151号执行判决书和四川省成都市中级人民法院（2018）川01执一613号执行判决书。
2、本案由四川省成都市中级人民法院再审。
首席大法官刘慧卓
肖章茂法官
紫苑镇成法官
2019 年12 月30 日
应少春助理法官
陈晓宇书记
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