法拍房流程及注意事项，法拍房购买程序

房屋销售市场除常规的二手房市场和现房市场外，还包括资产处置市场（包括司法拍卖、交换房屋处置等）。司法拍卖的起拍价可以低于评估价，因此吸引了很多购房者的关注。本文旨在从潜在买家的角度介绍取消抵押品赎回权的流程。

1.司法拍卖平台

1.人民法院诉讼资产网，网址：

https://www.rmfysszc.gov.cn/

2.阿里拍卖司法平台，网址：

https://sf.taabao.com/spm=a213w.7398504.sfhead2014.6.6ae77173uzGhXdt=索引

3.京东拍卖/司法拍卖平台，网址：

https://auction.jd.com/sifa_list.html 州ID=1

这三个网站/平台对法院处置的各类资产进行拍卖，潜在买家可以选择房屋类型和房屋位置来选择合适的房屋。

2.了解网站对象的状况

网站上发布的信息基本为拍卖信息和房屋信息，一般包括竞买公告、竞买须知、标的介绍、竞买记录等。

1、招标公告

竞买公告的内容包括法院联系方式、拍卖时间、拍卖标的一般情况、竞买人条件、咨询时间和方式、参观展品和样品、拍卖规则和拍卖方式、瑕疵和风险提示、须知等内容。付款金额和余额将被记录。这样的。在余额支付柜台，我们会告诉您是否可以获得贷款，并向您介绍可以申请贷款的金融机构。

2、投标注意事项

虽然招标文件整体内容与招标公告一致，但招标文件向投标人提供了更多信息，包括投标人委托他人代理投标的程序、有关利害关系方回避的规定等，并提供了具体的风险提示。后悔拍卖后的押金、不可退还条款、后续房屋转让和纳税义务等。

3. 课题简介

这部分主要是对主题进行详细介绍，通常附有拍卖奖项和鉴定结果。

基本标的信息包括房屋位置、所有权、产权限制（查封或抵押）、面积、层数、朝向、用途、装修状况、是否腾出、转让税费、包含房屋照片。如果附加评估，例如房屋，则将更详细地解释该物体的基本状况。

4. 存款

有些平台在竞价说明部分列出了保证金，而另一些平台则单独列出了保证金。拍卖法院将根据房屋起拍价确定保证金的数额，例如房屋起拍价的10%作为保证金的数额。

拍卖平台在本条中规定了保证金的缴纳以及各种情况下保证金的处理：标的物未成交的，保证金也将退还；竞买成功的，保证金也将退还。押金将被支付。它会自动转换为交易价格的一部分。

5、投标记录

本部分记录投标记录。

3. 实地调查

潜在买家最好现场查看拍卖房产及周边环境，提前查看房屋主页，询问居民、业主、邻居房屋状况。潜在买家还可以通过经纪人了解同一地区类似类型房屋的状况。

4. 与拍卖法院和贷款银行核实

如果您在充分了解涉案房屋后认为自己可以购买该房屋，您应该考虑被拍卖的房屋是否已售出、竞拍是否成功、是否需要承担法院的责任等。如果您有对拍卖的房屋有任何疑问，您可以向法院询问。您还可以向贷款银行查询贷款信息，例如贷款要求、贷款限额、贷款期限、建立抵押贷款前是否需要第三方担保、担保利率等。法院和贷款银行等的贷款处理期限申请贷款时，贷款银行会验证投标人的购买资格。

5、参与投标

满足购买条件并支付定金后，您就有资格竞标。拍卖期间，竞买人可按照竞买公告中公布的竞买规则（包括加价和延时期限）进行竞价（即竞买人必须在拍卖结束前最后5分钟内竞价），自动延时5分钟）。鼓励投标人在参加拍卖前确定他们愿意接受的最高价格并合理出价。

6.投标后

1. 如果您竞拍成功，拍卖平台将自动生成拍卖交易确认书。定金将转换为购买价格。竞买人须立即联系法院办理后续购房事宜，联系贷款银行提交贷款所需材料，并签署贷款文件，以便在法院要求的时间内执行贷款。现阶段，定金也必须及时存入法院账户。

2. 前往法院并签署拍卖交易确认书。

3、银行贷款发放完毕，即房屋的全部货款已存入法院账户后，法院发出拍卖裁决书，并将拍卖行的裁决书转发给中标人。

4.缴纳税费。在缴纳税费之前，您必须前往不动产登记中心，通过法院程序获取房屋档案信息。

5、获奖者须携带纳税证明和过户决定书到不动产登记中心办理过户手续。由于房屋拍卖涉及多项抵押和取消抵押品赎回权，因此转让前释放和密封抵押等程序相对复杂。

7. 驱逐和移交房屋

对于拍卖前尚未腾空的房屋，竞买人必须就腾空房屋事宜与拍卖法院充分沟通。一旦搬入家中，需要及时检查各种仪器的读数并做好记录。对于未缴纳的房产费、水费、电费等，请及时与法院或物业管理公司联系。

8、用户变更、户籍财产转移等。

竞买人入住后，必须及时应对物业管理、水、电、宽带、燃气等用户的变化。如有需要，请到派出所办理户口迁移等手续。

虽然止赎房屋价格普遍低于市场价格，能够吸引“硬需”，但止赎房屋也存在不少“漏洞”。建议潜在买家聘请专业人士来处理整个投标过程。

附：房产网上司法拍卖流程图

来源：北京大学法学信息网

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