杭州翡翠城？十七年杭州绿城翡翠城

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二十年前，杭州的城西还是一片遍布柿树林和芦苇塘的湿地。宋卫平用一座桂花城，几乎一己之力将杭州向西推进3公里。

桂花城后，固步自封自然不是绿城的风格，老宋的绿城版图需要继续向外拓展。

是选择继续向西？还是掉头朝东？这是放在宋卫平面前的一道选择题。

东面，正是当年的投资热土，下沙和滨江。

从城区出发，沿着老杭海路一路往东，尽头便是下沙。当时的下沙，开创了工业区和大学城结合的新模式。

那时，下沙高教园建设如火如荼，开阔的沿江区域三角洲，看起来似乎是浦东陆家嘴的翻版，数家开发商选择在这里豪掷重金。

而滨江，那时候从萧山划出也没几年功夫，沿江狭长的版图，几乎就是一块未开垦的处女地。当时，马云的淘宝还在城西，龚虹嘉的海康还在马腾路。滨江的代表是恒生电子，那年的恒生电子刚有了自己的22亩地来造楼。

如果绿城选择向东发展，似乎也是一片欣欣向荣之景。但对于城西起家的绿城，这道选择题的答案太过简单。

沿着天目山路，一路向西，跨过杭州绕城高速，就到了闲林。

古闲林，是临安的山货进杭州城的必经之地，大量土产商行在这里集聚。后来，闲林发现了大量矿产资源，才转而靠采矿和建材生意慢慢发家。

这片离西溪湿地只有2公里，历史悠久、依山傍水的土地，早已被“一路向西”的绿城瞄准了。

2002年，绿城和省交投旗下的浙铁投资，一起以极低的价格拿下了闲林最靠近城区的核心地块。

这是一个1400亩的巨无霸地块，具体地价未知，但据说只要10万一亩，折算楼面价也就百来块一平方。有开发商兜里揣着现金来这里造新城，土地当然就是半卖半送了。

绿城要在这片原本荒芜的土地上，平地造起一座新城，老宋给它取了个十分典雅的名字，“翡翠城”。

“翡翠城”这个名字，来自于美国的一本科幻童话故事。故事中的“翡翠城”，是一座被创造出来的终极绿色环保城市。

而现实中的翡翠城，是一座占地1400亩，总设计建筑面积达150万方，未来居住人口将达3万人的新城。

宋卫平脑海里的翡翠城，将蓄满绿城未来数年发展的动能。再建一座新城来重新定义一个版块，这便是他的理想与抱负。

翡翠城地块，被东西向的五常大道和南北向的高教路隔成了4个象限，共4个区块。

每个区块分期开发，按照先后排序分别是东南区、东北区、西南区和西北区。每个大区内又分不同小区块，绿城都给取了好听的名字。

东南区有棠棣苑、凌霄苑、紫荆苑、绿萝苑、云竹苑、菩提苑、木兰苑、丁香苑、翡翠湾；

东北区有翡翠天地商苑、卢苑、梅苑、竹苑；

西南区有灵峰苑、西泠苑、桂雨苑、玉泉苑、翠湖苑、春晓苑、环碧苑、印月苑；

西北区就是佩兰苑，它还有个更好听的小名，梧桐郡！梧桐郡是翡翠城最后一块可开发土地了。

东西南北不同风，这就是翡翠城的独特之处。因为翡翠城地块实在太大了，所以分期开发，交付时间也有先后，随着产品迭代自然产生了不同风格。

建成后的翡翠城产品线之丰富可谓是绿城作品的精华集合，地中海风格、法式风格、北美风、现代新古典风格，以及最新的梧桐郡young+时代风格，都集成在这里，堪称“绿城建筑博物馆”。

建一座新城，不光是要解决居住问题，还应该解决新城普遍存在的商业、教育等配套。

东南区入住后，绿城开始把东北区的5万㎡区块打造成“翡翠天地商业区”，陆续引入了世纪联华、知味观、菲力伟健身等，暂时填补了社区商业的空白。

光有社区商业还不够，这么一个大型社区的消费需求是异常庞大的。商业的本质就是资本，资本是逐利的，一座人口集聚的新城，是商业资本再好不过的围猎场。

于是，2公里开外的西溪印象城顺势开建。2013年开业的一期17万方，加上后来开业的二期4万方，总共21万方的大型综合体，给了这一片区域十足的商业活力。

说到西溪印象城，整个运营和招商还是非常成功的。沃尔玛山姆会员店，也经常成为这一片居民采购囤货的最佳目的地。

虽然后来周边商业越来越多，面对激烈的市场竞争，西溪印象城能一直稳占杭州商场业绩、客流前列阵营，翡翠城居民的卖力消费，功不可没。

到印象城2公里，去趟买点东西还是得开车，要是能步行就完美了。这个愿望，不久就由华元西溪欢乐城实现了。

2017年底开业的欢乐城，紧邻翡翠城西南区的桂雨苑和翠湖苑，就隔着一条华丰路。除了翡翠城，还能辐射周边的金都雅苑、梦卡岸以及华丰村。

欢乐城的招商相对印象城普通了些，但基本的商业要素全都有，物美超市和电影院等，足够满足周边一带居民生活所需了。

相比商业配套，教育配套更为重要，解决起来也更为棘手！

翡翠城最先引进的是12班的绿城育华翡翠城幼儿园（09年9月1日开园）。后来也开建并启用了9年制的绿城育华学校。

绿城育华的教学质量在杭州还是排的上号的，只是民办的属性，对于学校所处的翡翠城来说，注定不是每个人的配套。

即使负担得起民办的高昂学费，能不能上育华，还仍是个未知数。庞大的翡翠城入住人口和育华学校有限的接收能力之间，存在着天然的矛盾，随着时间推移越来越大。虽然后来育华不断扩班扩招，矛盾有所缓和，但核心问题依然是在的。

如果读不起民办，那只能选择公办了。翡翠城的公办学校，是闲林当地的小学，可想而知，教学水平和质量就显得差强人意了。

有人说，要是翡翠城学区内有个好的公立学校，翡翠城的房价早就翻翻了。

学区，是翡翠城最被人诟病的问题。

当年，绿城选择向西发展，挑了闲林这块白地。如果选择向东，下沙和滨江也是一块白地。闲林、下沙和滨江，每每被提及，都会相互拿来比较。

2005年，翡翠城迎来了首开，均价是6500元/平米。现在看来是白菜价，但当时周边区域是大片民居和荒芜地，几乎没有任何配套，周边房价都还在5000元/平米不到徘徊。

绿城的翡翠城开6500元/平米，铁定算高开了！但即便高开，购买力还是非常强劲。凭借绿城强大的品牌号召力，翡翠城首开便以5万余人摇号引发了当年的楼市热点。

同一时期，位于下沙沿江的理想伊萨卡和野风海天城，这两个盘首开均价是4800元/平米。而位于滨江一桥的彩虹城，开盘均价是7000元/平米。

发展初期，闲林和滨江处于同一起跑线，而下沙微微慢了一拍。

时间到了4年后的2009年，翡翠城最早的东南区开始交付了，四块拼图的一块已经有了雏形。那时的翡翠城，就能卖到1.6-1.8万/平米。

同时期，下沙的保利东湾开盘，也是1.8万/平米。跨过了09年，下沙楼盘2万大关被叩开了，下沙楼市迎来真正意义上的黄金期。

同样在2009年，阿里滨江园区开始启用，马云号召B2B业务所有员工搬迁到滨江。阿里浩浩荡荡6500人跨江发展，滨江区楼市应声而动，无论是二手房交易还是租赁市场，都行情见涨。作为滨江楼盘代表的东方郡，房子也卖到了1.8万/平米。

闲林、下沙、滨江，三地几乎都是1万8的价格，非常巧合得又处于同一位置。

十几年前，闲林发展初期，被认为是环境优美、交通便捷的优质板块。绿城选择在这里建造新城，也是看好这一板块的发展潜力。

然而，从翡翠城东南区首交付的2009年，一直到2013年，中间的这五年，闲林的发展几乎是停滞的。

相反，当年和闲林做比较的下沙和滨江，则在这五年里有质的飞越。

下沙的高教园区已经吸纳了近20万大学生，产、学、城一体成了下沙发展的金钥匙。2010年，金沙湖开挖，这片区域将规划成下沙新城的CBD，后续陆续有龙湖天街、邵逸夫医院下沙院区等配套落地这里。

2012年11月，杭州地铁1号线正式开通，其中1条支线就经过下沙，终点站是下沙沿江区域。地铁开通，给这一片居民出行提供了十足的便利。下沙，已经成为杭州东部的一座副城。

滨江，更是10年大变样。阿里到了滨江后，海康也从马腾路搬到了滨江，吉利、大华、新华三、华为研究院等也落地滨江。滨江一路高歌猛进，挤进了全国高新科技园区前三甲。

产业落地也带来了大量人口，同样是地铁1号线，另一端经过了滨江一直到萧山湘湖。随着钱江新城日渐成熟，杭州城市中心东移，滨江的地理位置和交通优势更为突出了。

而闲林，相比较下，城市面貌并没有太大的改善，闲林在整个杭州城市规划上也并没被浓墨重笔，地位显得无足轻重。闲林，就这样被遗忘了。

除了偶尔讨论15公里外的中泰垃圾焚烧厂有没有污染，以及运垃圾的车辆会不会把翡翠城城民臭醒，其余并没太多故事可讲。

闲林，一度被称为“万年坑”，却也不曾想到又朝一日也能咸鱼翻身。

2013年对于闲林和翡翠城来说，是个极其重要的年份。

这一年，近万阿里员工二次搬家，这次的目的地不是滨江，而是位于翡翠城以北，沿着高教路不到4公里的阿里淘宝城。

淘宝城的启用，最直接带来的就是大量的人口导入，从而带来大量置业需求，与早年的滨江如出一辙。

据说，翡翠城育华幼儿园的小孩中，每10个就有6个是“阿里二代”。

如今的阿里，已今非昔比。阿里的进入，直接带动了这片区域产业提升，几乎一手创造了一座新城，这就是未来科技城，人称“宇宙中心”。

“宇宙中心”的未来规划也是高起点和高标准，浙一医院未来科技城院区、金融岛和科技岛、高铁西站等将逐一落地。

“万年坑”的闲林，杭瑞高速以北的一部分被纳入了未来科技城版图，其中就包括了翡翠城全部。

未来科技城的核心区在文二西路以北，五常街道片区。翡翠城所在的闲林部分区域，只能算未来科技城的“边角料”，但好歹有了名分和规划，面貌自然焕然一新。

很早就传言，规划中的杭州地铁5号线会经过翡翠城，但有站和没站却是本质区别。

地铁一通，黄金万两！3号线高教路站落地翡翠城，就在四大区的中心位置，几乎为翡翠城城民量身打造。

未来规划的12号线也将与3号线在这里换乘，翡翠城突然有了2条地铁线，摇身一变成了双地铁大盘，幸福有时候来得就是这么突然！

梧桐郡所在的西北区佩兰苑，是翡翠城最后一块开发土地了。梧桐郡，代表翡翠城，压轴出场。

都说出场顺序很重要，梧桐郡的出场算是有喜有忧。喜的是，峰会后楼市热度一浪高过一浪，忧的是一不小心便会踩进政策坑。

峰会后，杭州楼市上演一轮高涨行情，未来科技城是领涨板块之一。翡翠城周边毛坯房价格到了1.8-2万/平米，文二西路以北的未来科技城核心区新房售价普遍接近3万/平米，市场普遍预计精装修的梧桐郡首开至少会开2.3万/平米。

结果碰上了严厉的调控，梧桐郡以均价1.8-2万/平米直接低开。于是，在未来科技城国际会议中心，首开的2幢楼共200多套房源被一抢而空。

梧桐郡首次开盘后，迟迟没有加推。时隔一年半，翡翠城二手房单价早已飙涨至3.5万以上。

而梧桐郡再次加推，价格还是被限在了2万以下，所以不火才怪！在那个年代，即便拿着全款跑到梧桐郡售楼处，也未必能买到房子。

后来的梧桐郡，一直都是以爆款的形象示人，每次推盘几乎都是疯抢的节奏，一不小心就能成当日楼市的热点。

梧桐郡价格最高时到过精装26591元/平米，但与周边二手比仍然存在近1万的价差。

直到这个6月份，说好精装的梧桐郡，最后的四期房源180度大转弯，以毛坯22596元/平米的价格，欲低调入市，却一石激起千层浪。

老业主抗议了，说好全部都精装，突然来个毛坯，不影响居住体验吗？不变成变相降价吗？

绿城表示委屈了，所有手续都是有备案的，没有批准哪敢私自精装变毛坯呀！

答案是无解的，但结果是惊人的！

最后，18514户家庭选择用自己“宝贵一票”投给了绿城，这么一次天大的捡漏机会，错过就真没这个店了！

如今的下沙，大学城北新房均价2万7，沿江板块接近3万，金沙湖板块二手房价4万+。

如今的滨江，二手房均价4万+，新房开盘均价接近5万，明星楼盘二手单价高达6万。

如今，3年前翡翠城就卖到2万，3年后的佩兰苑梧桐郡，只要2万2！

如今的市区，已经无法照亮翡翠城的航行之路。如日中天的“宇宙中心”未来科技城，已经成为了翡翠城的坐标中心。

如果再有一次捡漏机会，请好好珍惜！

文|跑盘侠编辑|六公园关注更多精彩！

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