万科翡翠之光楼盘详情，福州奥体片区万科翡翠之光分析

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聊完奥体金茂悦，顺便把它的兄弟盘万科翡翠之光也一起聊聊。

万科翡翠之光：备案名：瑧茂公馆A区，地处：福州市仓山区东岭路东侧

楼盘总占地约120亩，15栋商品住宅，6栋安置房，其中商品房房源873套，安置房869套。

2017年7月28日，深圳市创钧房地产开发有限公司（平安）以36.53亿元竞得宗地2017-12号，溢价率1.67%，成交楼面价12968元/㎡，实际可售楼面价约19479元/平。

地块位于仓山区东岭路东侧，海峡体育中心周边，土地面积234.74亩，容积率1.8，限高50米。须提供住宅建筑面积9万平方米、商业建筑面积1.6万平方米、96个标准停车泊位，用于统筹安置。

目前：地块被一分为二，A区为万科万科阳光城翡翠之光，B区为奥体金茂悦。

分析：在17年的楼市火爆期，当时的深圳平安首次进军福州，拿下了这个奥体的大地块，虽然仅仅4轮就拿下了该地块，不过由于要配建安置房，导致可售楼面价也接近2w，不过奥体板块限高，加上低容积率的设计，地块定位高端改善住宅。对于当时的奥体而言，去化难度不大，而且也有较大利润。

2018年12月24日，楼盘一次性全部领证，由于是两个楼盘混合一个地块，楼盘备案A区，共15栋A开头的住宅，共873套。整体备案均价在25505-34500元/㎡。目前网签1000套，可售1487套，去除安置房869套，目前还剩618套。备案是包括万科和金茂两个盘。

分析：从备案网签的情况来看，虽然跟金茂悦合并在一起，不过具体看了各栋网签之后，楼盘网签的主要都集中在A区，说明万科楼盘的去化情况比金茂悦好很多。而且从目前楼盘建设情况来看，万科也比金茂来得靠谱。

不过楼盘在年初有领取了安置房的备案，共6栋，总共有869套，虽然楼栋数量比商品房少了很多，但是房源数量是基本一致的。虽然当时没有安商房的概念，不过楼盘也可以称作配建50%的安商房了，后续楼盘的品质也要接受很大的考验。

86平：3室2厅2卫，三开间朝南，与金茂悦的88户型类似，不过多了一个卫生间，但是两个次卧的房间小了很多，户型总体而言动静不分离，布局一般。

106平：4室2厅2卫，三开间朝南，定位电梯入户，户型位于小洋房。楼盘定位三个阳台，目测北面双阳台应该会做封包赠送面积，加上东北面卧室还做了独立的楼梯入户。不过户型有个问题，客卫是暗卫，而且动静不分离。总体而言，户型的得房率较高，加上电梯入户的隐私保护，可以算是不错的设计。

总结：奥体板块得利于限高的设置，楼盘定位小洋房设计，对于得房率都较高，加上好的梯户比设计，对于户型都有很大加成，对比目前市面的新盘户型，其实奥体的户型设计真的是一大优势。

楼盘位于奥体东边，距离地铁5号线1.6公里，对于日常出行帮助不大，距离奥体700米，居然三件套1.3公里。总体而言三件套的影响不大，不过楼盘周边的配套也比较一般，总体而言区位一般。

楼盘配建了800多套安置房，而且很多是小户型，对于日后居住来看，大部分可能还是会做出租使用，对于楼盘的品质有一定伤害，加上物业费商品房和安置房的金额不同，而且福州已经禁止了安置房的隔离，所以后续将出现物业费不同但是享受一样的社区服务。对于商品房的业主而言有一定伤害。

作为奥体的小洋房楼盘，18年底备案，总体而言去化还算不错。楼盘配上万科的建设，低公摊高得房率的户型设计，还有个别电梯入户，高赠送面积的存在，楼盘总的来说性价比尚可。目前来看主要隐患还是万科的装修品质以及大量安置房的冲击力。

对于金茂悦和万科翡翠之光这两个楼盘，大家更喜欢哪个？

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