2021土地拍卖新规，土地拍卖新政策

文/赵悦“一旦跨过15%土地拍卖溢价率的红线，地王之争将成为过去式。‘面包’的价格我们长期控制着，但终于到了彻底控制的时候了，这就是面粉的价格。”在房地产行业工作多年的张宏感叹道。 2021年8月29日，深圳市公布2021年第二次住宅用地集约出让，并宣布土地溢价率上限由45%调整为15%。将抽取一个号码。此前，广州公共资源交易中心也于8月26日宣布，将集中出让48宗住宅用地使用权，公布地价最高溢价率不超过15%。土地价值最高的地块限制在9%。同日，杭州市公布第二轮住宅用地出让公示，将一般用地溢价率上限调整为15%，同时将“精品”溢价率上限调整为15%. 透露。试点地块由10%调整为5%等。天津、青岛、成都、合肥等地陆续公布第二轮集中供地细则，新的土地供应体系正在形成，整个土地市场将进行新的重组。据报道，自然资源部将于2021年8月召开闭门会议，调整第二轮城市核心土地出让政策，其中规定单个住宅用地溢价率不得超过15%。澄清。不能通过提高起始价格来调整。房价会跌破15%溢价红线吗？土地财政将何去何从？

土地拍卖与不寻常总理的往事1987年底，中国第一次土地拍卖在深圳举行。这是中国大陆首次通过公开拍卖方式有偿出让国有土地使用权，标志着中国土地拍卖的开始，也标志着中国房地产市场化30多年的开始。多年后，著名房地产专家王石先生在1987年底的自传中这样评价这次拍卖： “中国房地产发展最基本的基础就是在这里奠定的。”这一木槌突破了日本土地使用制度的历史，直接促成了宪政改革，可以说是催生中国房地产业的“一枪”。值得注意的是，当时的首要参考对象是香港。 1986年12月，一份题为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的文件被送到了深圳市领导的办公桌上。报告全面介绍了香港的土地拍卖制度，并指出“香港政府已将香港所有土地收回至政府手中，在全面规划、超前开发的基础上，采取高地价政策。通过有计划的土地供应和通过拍卖，香港政府有效控制了全市的建设和基础设施规模，刺激和促进了金融、股市和市场的发展。香港经济《中华人民共和国土地管理法》于1986年颁布，土地管理局于1999年正式成立。同年八月。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局于1987年11月正式向国务院提交试点报告，并公布了深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。深圳作为经济特区，率先实施了这一政策。在首次拍卖之前，深圳市已对香港土地拍卖进行了观察和熟悉。当时拍卖的地块编号为H409-4，位于深圳水库附近，面积8588平方米，规划为住宅区，使用年限为50年。首场拍卖会现场，44家投标企业代表以及全国17个城市的市长出席。拍卖总时间17分钟，深圳首拍共拍出525万元，比底价高出300万元以上，土地均价611元/平方米。自此，点枪模式迅速在全国蔓延。随后，本地拍卖的高溢价现象在中国许多城市的本地拍卖市场上变得普遍。 2010年，合肥市E1002地块溢价率高达325%。 2016年，经过56次估价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%，25号地块溢价率达到325%。到2021 年，优质地块仍将很常见。 2021年4月，华润地在广东省佛山市经过111场“苦战”，最终以总价64.5亿元、溢价率106%拿下陈村地块。

苏州土地拍卖。图/中国新闻图片网

“面粉”和“面包” 在大规模基础设施建设如火如荼之际，土地拍卖政策让中国快速发展的城市受益。此后30多年来，土地收入一直是许多城市建设资金的主要来源。 2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，比上年增长15.9%。当年，全国土地出让收入超过1000亿日元的城市有14个。其中许多城市100%以上依赖土地出让收入。 2019年，中国50个主要城市土地出让收入达4.16万亿元，占税收收入的120%，12个城市财政对土地依赖度超过100%。土地收入是地方政府的重要财政支柱。中国人民大学经济学院院长刘向英曾对媒体表示，快速扩张的土地财政将使政府以前所未有的速度积累初始资本。同时，这些卖地收益将支持中国数百个城市的基础设施建设，有效推动中国经济发展和城镇化、工业化进程。杭州这个近年来城市建设备受赞誉的新兴一流城市，2020年土地出让收入2574亿元，土地财政依赖度达到122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地拍卖平均溢价率就达到21.37%。然而，“面粉”的价格往往决定了“面包”的价格。例如，龙光地产2014年以每平方米2.5万元的最低价格收购了深圳龙华的一块地块，远高于当时周边房价。此后，招商局、华侨城、金茂等开发商也纷纷入驻龙华，大部分出让土地的楼面价远高于当时周边住宅楼的楼面价。此后，龙华市房价持续上涨。到2021年，豪宅土地将成为许多城市房地产市场的“助推器”。 2016年10月，佛山市开始对限购区域的本地拍卖实行限价。但从2020年4月开始，佛山市开始大规模取消本地拍卖限价。 2020年，佛山市出让商业地块110个，总收入1243.83亿元，比上年增长70.01%。据统计，2021年1月至3月，佛山累计网上销售商品房321.35万平方米，比上年增长94.8%，全年网上累计签约量达到28660套。一季度成交总额达563.55亿元，同比增长122.6%，几乎创近五年来最高纪录。

土地财政终结？房价上涨和经济对土地的依赖似乎必须得到解决。消息人士透露，自然资源部于2021年8月召开闭门会议，明确要求调整第二波城市核心土地出让政策，单块住宅用地溢价率为15%。超过。不应通过提高起始价格来进行调整。亿居研究院高级研究员杨跃晶向《中国新闻周刊》表示，深圳等城市的相关政策进一步反映出房地产限价政策持续收紧的趋势。过去全国很多城市都有各种限价政策，但深圳等城市明显不符合现有的限价政策，利用现有的限价政策进一步促进物价稳定，我们进一步降低了限价价格基于以下标准：不少分析人士表示，15%的土地溢价率除了抑制房价过快上涨外，还迫使地方政府逐步摆脱对土地财政的过度依赖。广东省住房政策研究所首席分析师李宇佳对《中国新闻周刊》表示，多年来，全国许多城市依靠新建住房建设来扩大城市边界；他表示，这一过程已经结束。许多城市出台国土空间规划后，建设用地规模将受到限制，但“在这种情况下，很难依靠新的低成本土地供应来销售住房。”城市发展不可持续”。早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市快速扩张是一种“不正常情况”，中国大规模城市扩张的“高潮”已经过去，未来，城市更新将成为“常态”。刘祥英还表示，随着城镇化速度持续放缓，“以地开发”模式的诸多潜在问题不断暴露，土地作为经济增长引擎的功能将不再持续，新的他告诉媒体，一轮比赛即将开始。土地管理制度的推行必须适应我国经济发展阶段的变化。 2021年6月，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合下发通知，取消四地政府所有非税收入，包括国有资产转让收入。自然资源部门征收的土地使用权划转税务部门负责征收。这是今年继土地拍卖溢价红线之外的又一与土地财政相关的重大新闻。土地财政的终结可能即将到来。