广州新塘火车站最新消息，刚需天堂--广州新塘

买不到黄埔的人该不该买新塘？

有人说黄埔限购放宽对新塘是利空，也有人说新塘继承了黄埔的溢出效应，房价会跟着黄埔一起上涨。

哪个想法更靠谱呢？现在我们来说说新塘。

01 2016年广州房价暴涨。 2017年，广州市政府强力出台330限购政策，增加了没有限购的增城、从化城市的需求。

在无限购的地区中，新塘的房价最为引人注目，随着2017年12月28日广州地铁13号线开通，新塘房价在开通前六个月就开始上涨，一度飙升至2万元。

开业后持续了半年，最高峰时卖到2.7/8块钱，平秀星图一炮而红，有时一张卖到3万多元。

此后，价格在2018年夏季开始下降，目前新塘现房价格较最初峰值已下跌近30%。

目前，新塘二手房价格仍在2.6/7左右，但二手房很难反映市场的真实价值和温度。

开发商要么提高价格，花两三年时间才能出售，要么降低价格，尽快出售，比如去年大幅降价的《中华商报》。

房子的真正价值只有进入二手市场才体现出来，而周边的设施、学校、商业等也通过其他方式体现在房价中。

02 截至7月20日，包括永和在内的新塘二手房数量为7,199套，黄埔二手房数量为3,504套。

新塘面积是黄浦的六分之一，但楼盘数量却是黄浦的两倍多。

当然，这一切都可以用黄埔的网红地位、下架速度和极高的需求来解释。

随着外商的进入和当地的需求和改善，老黄埔和科学城确实很受欢迎。

科学城和黄浦老城第二CBD的高科技公司已将黄浦的房价推高至45,000至50,000美元。这些需求是否会刺激新塘周边地区？

我想我还没有拿铁咖啡。

黄浦的全面改造、临江CBD、科学城的新建高层建筑，都是新塘不具备的优势，而且这些不仅仅是想法，而是已经在实施。

高科技公司已经入驻，人才已经落户，全市所有村庄都已拆除，整个黄浦区正在政府的指导下如火如荼地进行。

再看新塘，主要是制造业，很多人都满足于在天河黄埔工作，早期业主也靠当地的小牛仔、五金、汽车配件批发生意发家致富。它。

新塘市面貌比较差，与萝岗有很大不同，虽然有监理、福耀玻璃等，但维持不了半边天。

新塘一开始也是一个安静的广州城市，但凤凰城、翡翠绿洲、玉山国际等都是已经上市20年、还在直销的超市。

03 新塘的位置其实还不错。地处广深科技走廊重要节点。北部的Eiwa靠近科学城，在科学城的严格需求中发挥着重要作用。向南，13号线连接黄埔天河，1小时到达诸城。

新塘需求依然旺盛，二手货销售也旺盛，二手货销售也旺盛。

合生湖山国际和玉山国际是月交易量上榜的两家超市公司，还附设了飞行学校。

尤其是新塘南轻轨、传闻中的4条地铁线路、5条城际线路，似乎都在反复夸耀其优越的交通和地理位置。

上面提到的大部分小部件都还停留在纸面上，对于有需要的普通买家来说，影响其实微乎其微。

比如到惠州的高铁会经过新塘，23、16号线开通，但现在对你来说其实没有什么意义。 10年后它就会开放，你可能已经离开了。

对房价影响最大的是行业以及该行业的高收入人群。

04 新塘不是买不到，地铁站附近有一些楼盘可以买，但选择不多。

凤凰城的东方名都、名门名门、豪金广场、现代城市花园、风馨花园可以单价2元以下购买，但购买后不要指望快速上涨。

如果您居住在郊区，则应避免大面积区域。在新塘，价值60至80元以上的二手或小面积二手物品交易最快。如果单价不超过2万日元，则总价不超过200万日元。

如果他们能负担得起100万日元的首付，买一套价值300万日元的房子，他们宁愿选择黄埔或番禺，但要以高总价出售新塘的大块土地则比较困难。

新塘的整体出租率仍有待提高，即使是在地铁口有大花园的东都，出租率也似乎只有一半左右，大部分房间都空置。手楼基本不占用，直接由投资者转售。

空置率接近一半

价格高的时候我舍不得卖，但现在竞争对手太多了，想卖就只能降价。

对于想在新塘居住的人来说，白江地铁站附近的区域是首选，但并不意味着这里的房价最高。首先，他们可以更快地获得土地。其次，都是小开发商，他们的产品花园设计。质量缺乏。

降价了为什么还有那么多人买华商镇远、碧桂园云顶？其实他们想要的是品牌和产品。

对于现场装修客户来说，招商镇远和碧桂园云顶无疑是现场装修买家不错的替代选择。

比如碧桂园老业主会卖房买云顶，新塘站周边老业主会转投华商镇镇远。

即使未来新塘二手市场成熟，这两个项目也将是新塘的标杆和天花板，另外还有保利天际，将在两年内进入市场。有时取决于位置，有时取决于品牌或产品。

例如，白江附近的碧桂园豪金广场的价格明显比街对面的东方之都和惠北贵。

05 住惯了科学城新家的人不会搬到新塘，但刚在科学城住不惯的人可能会选择永和的玉山国际或者新新公路附近的大市场。

毕竟楼房很新，有社区，有学校，重要的是生活价格大约是学研城的一半。还有班车，虽然没有地铁，但起码日常需求也有遇见了。

沙村、白江、新塘周边地区若想接手黄埔老城的购买力，还需等待黄埔老城的改造和商业商圈规模的逐步扩大。

由于这些都是旧房改造，毫无疑问未来会有大量的新房供应，但新房的价格包含了拆迁费用，所以价格肯定不会跌破4万日元。

在3万元的南港和2万元的新塘之间选择。 在同样不限购的情况下，购买力并不随着距离的远近而降低，而是随着产业的引入和人口的流入而增加。

房价不是由投资者决定的，而是不断增长的刚性需求决定了房价。

如果近期打算在新塘买房，想自住的话可以买房，也可以等到投资后再买。

我的名字是@latte说房。请跟我来了解更多有关广州房地产市场的信息。