jiadelimei1688 大家好，我是陆军。临近年底，我总结一下2020年上海房地产市场。
可能有两件事需要考虑：第一，哪个是更好的购买时机，第二，您应该购买哪个项目/房屋类型/总价格范围？
每个人的需求不同，所以我们在比较后者时，必须自己权衡并做出决定。
今年对于上海整个房地产市场来说是一个非常重要的时期，整个房地产市场在今年8月份发生了根本性的逆转。
很多项目在8月份左右发布时，市场反馈完全不同。
可能有很多项目，虽然什么也没做，同一个地点、同一个产品、同一个区域，仅仅因为今年8月份以后开业，认购率就大幅提升了。
这足以说明，8月以来上海房地产市场已进入上涨阶段，房地产市场的复苏十分明显。
随着许多项目明年再次进入市场，这种二手房趋势可能会持续到明年初。这种流行将会持续下去。如果您在过去一年内有购房计划，到明年5月还有一段宽限期，所以您需要在这段时间尽早考虑并做出决定。
第二，关于二手房，我们调取了过去三年二手房的数据，发现上海平均每个月卖出2万套，这是一个健康的交易量。
疫情发生后，房地产市场成交量保持在2万套以上，这是近三年来很难达到的数字。
9月现房成交量突破3万套，创2016年以来上海现房交易最高纪录。 2020年10月，现有住房交易数量减少至28,469套。这是否意味着房地产市场正在降温？
不多。 10月份成交量下降的根本原因是银行对其不再有信心。
因此，这个房地产市场的热度确实维持并将持续到明年。 2021年，银行信贷再次充裕，现房交易量肯定会大幅增长。
要知道，二手房不仅可以释放购买力，也是获得购买力的重要途径。有很多人先卖后买，毫无疑问，二手房流动性的增加实际上有助于二手房的复苏。
因此，在房地产市场上涨的时候，最好提前选房。房价上涨并不是唯一的原因，但彩票政策让很多人因为害怕中奖而难以做出正确的决定。
我们需要认识到，只有在对的时间，才能从容地选择对的地点
第三个我想说的是，预办证书的价格其实是有一定规则的。
上海有几条价位线，第一条是滨江线，今年这条线正以惊人的速度增长，总数达到13万条。其次是内环，今年上半年，内环的预售证还在10万张左右，与环环的水平差不多，但内环的证预计从明年开始发放。供应量巨大，约20,000 台。
北外滩更好的土地价格预计将超过12万美元，未来内环的土地价格也应该会上涨。
我想关注的最后一件事实际上是外部区域。
目前，上海郊区环线具有地铁属性的项目价格均在4万元以上，不少无地铁规划的项目也向4万元迈进。
2019年房地产市场不是特别好的时候，上海单价涨幅最大的地方就是安亭，价格直接从2.5万左右涨到了4.3万左右。
有几个原因
首先，安亭的基数足够低，有足够的增长空间。这也是郊区的一个特点，一有好处，房价就涨。
其次，如果价格足够低，有勇气在预售证上打好价格是非常重要的，而对于预售房来说，预售证的审批是非常严格的。
因此，目前的变化将继续发生在郊区环线位置。
那么接下来会发生什么变化呢？
上海人都知道，上海有一个五年规则，每五年就创建一个特别赚钱的开发区，并进行了很多尝试。
第一个肯定是1990年的陆家嘴，从整个浦东开始，陆家嘴的发展就塑造了整个市场的房价。
未来五年上海将成为优秀城市副中心—— 徐家汇
也就是说，这五年来，除了人民广场、陆家嘴、徐家汇之外，整个上海的骨架都在这个基础上扩大了。
1995年徐家汇之后，上海迅速在城市四个角建立了四个副中心，除了徐家汇之外，还有五角场、真如、花木。上海的中环路是按照东南、西北、西北这四个点来建设的。
继四大城市副中心的快速成功后，上海于2005年制定了宏伟的规划，规划了1城9镇——个。
上海一城九镇规划实现
一城九镇现在是松江、安亭、浦江、周浦等10个新城市，可以看到很多2008年入市的项目都在一城九镇。
凭借这10个新城市，上海开启了五年来最快的地铁发展。
五年后的2010年，上海最大的变化是全面城镇化。随着一城九镇的成功，上海所有郊区都进入了城市发展阶段。
从此，上海除了金山、崇明之外，再无严格意义上的郊区。那一年上海最大的变化就是郊区的消失。
2015年制定的战略是大虹桥，今年在上海听到的另一个国家战略规划是临港自贸区。
因此，2020年最大的红利点是临港自贸区，其红利不仅仅存在一年，未来五年仍将是浦东整体的辐射正向区域。
你可以想象，从2015年到2020年，虹桥引发了多少起事故。虹桥的优势在于，即使在外环之外，整个虹桥核心区的价格可能在8万元，而华奥等新兴板块的价格可能在6万-7万元，意义重大。这是虹桥在整个五年内实现发展红利的价格。
因此，未来五年，临港将接手整个自贸区的红利，这也是一个明显的趋势。
事实上，目前临港小环境的配套设施已经非常充足，足见这个地方的决心和雄心，一定会成为一个特别优秀的区域。
所以，大家一定要记住，上海有五年发展一次的习惯，2020年除了临港自贸区，别无选择。
我相信每个人都能指出自由贸易区的各种好处，但我只想谈谈其中两个。
首先，未来临港乃至浦东整个路网的关系将再次发生逆转。
很多人认为浦东的通道只能延伸到浦西，或者只能单独存在，但目前的规划显示，临港和浦东机场这两个枢纽周围的路网很差，维护得很好。是时候了
重心扩展到沿海以外的南通、启东。
必须承认，今年高铁将抵达南通，上海东站也将开通。也就是说，这里将是虹桥的下一个枢纽。
这个交通枢纽连接的并不是综合城市，而是整个长江沿岸地区。
交通图
未来的上海不仅有向内的起点，更有沿海的起点。交通的变化将改变整个浦东的局面格局
我们目前的理解是，临港是浦东以东的一个小角落，但如果交通情况发生变化，它会很快融入城市，连接到更多的地方，无论是去张江还是去大庸桥，都会发生这种情况。便利性将大大提高。
其次，这也是非常重要的一点，产业是浦东能有现在这个样子的主要原因。
浦东的房价并不完全沿环线发展，上海中区张江汤姆逊公馆一套二手房卖到14万元，即使张江万科翡翠园的价格是12万元，但即便如此，仍然一房难求。一个房间，为什么？
由于浦东的房价跟随产业而行，张江市的产业非常雄厚，才能够取得如此高的地位。这种现象在浦西很少出现。
除了张江，还有前滩、陆家嘴，这个产业本质上颠覆了浦东的整个价格结构。
事实上，所有对外文件都说得很清楚，整个自贸区要做的就是打造下一个浦东。
上海自贸区临港新区特斯拉超级工厂航拍图，来源：上观新闻
“生命蓝湾”生命科技产业园，来源：上关新闻
临港“城市客厅”文化创意产业，来源：工商会资料
现在是一个特别好的开始时机。
股息是有的，但变现需要时间。由于地理位置的原因，目前的房价也处于很低的水平，负担能力是一大优势。
安亭有可能出现这样的波动，但总价较低，低于城市均价线的住房不受严格控制，因此未来有可能出现这种波动。因此，这些房屋将相对以市场为导向。
知道了大片区的好处，还有一个小片区我特别想给大家讲解一下，这个小片区叫做蓝湾国际社区。
蓝湾国际社区
今年上海房地产市场最畅销的板块都是前滩、华澳等特别强势的小板块，前滩就是前滩国际社区，而华奥又被称为虹桥前湾国际社区。
被定义为国际社会的先决条件是什么？
非常重要的一点是，除非我们大规模开发这个地区，否则我们永远不会成为一个非常纯粹的国际社会。
为什么前滩这么贵？这是因为它是中环附近唯一一块可以大规模开发的土地，只有大规模开发才能带来很多好处，虹桥桥湾也同样如此。
现货开发只有好项目，批量开发只有好板块。
蓝湾国际社区
还有一点很重要，蓝湾片区是整个自贸区内唯一可以大规模开发的区域，且居住区相对集中。
其次，所有的城市规划都会密切关注水和绿化两个要素。
整个前湾和前滩都有天然水系和绿色隐居。
相对隔离是国际社会的一个重要方面，当它与周边地区相交时，就会产生相对喧闹的区域。因此，高档社区都建有相对孤立的绿地。
蓝湾应该是整个自贸区我们投入巨资建设的一个区域，整个社区都是水系、绿化包围的。
因此，我个人认为这个领域未来潜力很大。
第三，在该地区没有多少住宅楼的情况下，它消灭了所有的企业。类似的事情也发生在前滩和华澳。
可以看到，很少有地方是配套设备完成后，房屋才立即入住的。
临港蓝湾计划
目前，商业方面，6万平米商业设施“蓝湾世界”已竣工，美爵精品酒店、万达影城、美嘉田健身俱乐部、大润发FA店生鲜超市、肯德基、法国雅高集团参与，门店云集
电路原理图
教育方面，引进并开设了上海市奉贤区紫外线教育附设的临港外国语学校（九年制一体化）。
真实图像
幼儿教育方面，项目附近的临港蓝湾幼儿园已于11月底开工建设，建成运营后将为蓝湾地区居民提供优质的幼儿教育项目。我们将进一步完善国际社会教育支持体系。
为什么我们首先可以匹配？
政府要推动，政府要重视，政府要重点建设。
除了商业之外，教育配套设施也提前准备好，与华草的模式如出一辙。所以我认为这是一个很有前途的领域，节奏和逻辑可能是一样的。
我们在这里已经有了一个更好的国际社会的蓝图，这就是为什么许多人开始预先检查和预先锁定他们的资本。
在这个国际化社区里，我们迎来了我个人认为产品质量最好的住宅项目——电建地产·龙悦蓝湾。
即日起出售的0902地块，涵盖8栋别墅洋房和12栋11至13层叠层别墅，别墅面积平房约98至122平米，3间卧室，叠层别墅4房。 -卧室住宅地产产品面积150-167平方米
效果图（以实际交付为准）
该项目尚未获得认证，但根据此前对该地区新建住宅价格的估算，最小面积为98平方米的三居室的估算总价应该只能加上2.不能。总价格范围；低于市场控制线是该行业的最大潜力。
以下为该项目98平米样板房照片。
电建地产·龙悦蓝湾约98公寓样板房预览
电建地产·龙悦蓝湾约98公寓样板房预览
电建地产·龙悦蓝湾约98公寓样板房预览
电建地产·龙悦蓝湾约98公寓样板房预览
项目目前正在进行验资，交付标准样板房预计即将开业，预计12月中旬至12月初拿证！
最后，记住两件事：
首先，今年是一个特别敏感的时期，请把握好这个节奏，全力规划明年5月的房产。
第二，就目前的板块而言，大规模开发、水系、绿化隔离、配套设施等都与前滩、华澳等国际成熟社区的规划逻辑类似，所以整个区域发展得特别好。一个起点。自贸区板块
未来五年，整个上海不会比自贸区有更多的好处，但未来五年，这个地区总会有足够的好处，让这个地区保持足够的热度。
以上文字，真实姓名：陆军
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