国有土地招拍挂制度，国有土地使用权招拍挂出让

一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的概念和范围

招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源管理部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加招标。 代表着。土地使用权人确定国有建设用地使用权，并根据招标结果确定国有建设用地使用权的行为。

拍卖出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府土地资源管理部门发出拍卖通知，竞买人在指定日期、时间、地点进行公开竞价的行为。国有建设用地所有权人根据招标结果确定。

以挂牌方式出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府土地资源管理部门发布挂牌公告，明确拟出让土地在指定土地交易场所限期内的交易条件。就是公开的意思。遵守公示的限制条件，接受竞买人的报价请求并更新公布的价格，根据公示期结束时的竞买结果决定国有建设用地权利人的行为，或者投标结果。

1990年颁布实施的第《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》号文规定，国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权转让和租赁制度。经协议完成。招标、拍卖。法律规定，土地使用权可以采取协议、招标、拍卖三种方式转让。 1995年1月1日起施行的第《房地产管理法》号法进一步明确了协议、招标、拍卖三种出让方式的适用范围，该法第十二条规定，商业用地、旅游用地，规定休闲用地和高档住宅用地符合资格。符合条件的，采用拍卖、招标方式；不具备条件，不能采用拍卖、招标方式的，可以采取协议方式。 2007年10月1日生效的第《中华人民共和国物权法》号第137条规定：土地使用者有多个的，必须通过招标、拍卖等公开招标方式出让，通过划拨设立建设用地使用权受到严格限制。实行的，应当符合《土地使用法》和《土地管理条例》的规定。首次设立招标、拍卖等招投标形式。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部条例2007年9月28日第39号）于2007年11月1日起施行，增加了国有土地使用权出让新办法——挂牌。

至此，即日起，所有“工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地”和“同一土地上多种土地用途的用地”均需采用招投标等公开招标方式。将转入拍卖或展览。

2、拍卖、招标、挂牌出让土地使用权的条件

不同地区国有土地使用权招标拍卖挂牌的要求不同，以深圳市为例，土地使用权招标拍卖挂牌须满足以下条件：

（一）符合土地利用总体规划、城市规划、深圳市年度土地开发供应计划和年度土地利用计划。

（二）属于前款规定的拍卖、招标、挂牌出让土地使用权范围的；

（三）国有土地使用权出让方案已经市政府批准。

（四）符合拍卖、竞买、挂牌公告规定的竞买资格。

（五）已按照拍卖、竞买、挂牌公告的规定缴纳履约保证金。

（六）签署《竞买确认通知书》和《拍卖挂牌交易确认书》。

三、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让程序

通过招标、拍卖、挂牌三种方式转让国有土地使用权，需办理以下通用程序（见流程图1）。

第一步，市、县人民政府土地资源管理部门（以下简称出让方）制定国有建设用地使用权出让年度计划。 [1]有序开展国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动。出让方应当根据经济社会发展规划、产业政策、土地利用综合规划、年度土地利用计划、城市规划和土地市场情况，编制并报送国有建设用地使用权出让年度计划。经同级人民政府批准后，及时向社会报告。

第二步是转让方制定转让计划。出让方应当根据年度出让计划，会同市规划等有关部门，制定招标、拍卖、挂牌出让地块出让计划，报市批准后组织出让。转移计划，并且必须执行。和县人民政府。出让方案应当包括出让土地的空间范围、用途、年限、出让方式、时间等条件。

第三步，转让方准备招标、投标、挂牌转让文件。出让方应当根据招标拍卖挂牌出让土地的情况，准备招标拍卖挂牌出让文件。招标、拍卖、挂牌转让文件包括转让公告、投标或者投标说明书、土地使用条件、投标文件或者投标申请书、报价单、中标通知或者成交确认书、权利转让协议文本等。使用国有建设用地。

第四步，转让方发出发行、拍卖、挂牌公告。 [2]出让方应当在招标拍卖挂牌开始日前至少20日，在土地现货市场或者指定地点、媒体上发布招标拍卖挂牌公告，公开公告基本情况土地的.必须.转让、投标、拍卖、挂牌的时间、地点。投标、拍卖、挂牌公告应当包括以下内容： （一）转让人的名称、地址； （二）转让人的面积、边界、空间范围、现状、使用年限、用途和规划指标要求； （三）竞买人（四）索取招标、拍卖、挂牌转让文件的时间、地点、方式（五）招标、拍卖、挂牌时间、地点、招标、挂牌展期、招标投标方式等；（六）中标人及确定中标人的标准和办法；（七）投标及投标保证金；（八）其他需要公告的事项。

第五步，完成招标、拍卖、挂牌流程。下面将介绍这三种方法的详细过程，这里不再赘述。

第六步，转让方与中标人和中标人签署交易确认书。通过招标、拍卖、挂牌确定中标人或中标人后，出让方应当与中标人或中标人签署交易确认书。交易确认书应当包括转让人名称、地址、中标人、中标人、转让标的物、交易时间、地点、价格、签字时间、地点。 3万等，交易确认书对转让方、中标人、中标人均具有合同效力。转让人签署成交确认书后改变竞买结果的，或者中标人、中标人放弃竞拍、中标的，转让人应当依法承担责任。

第7 步：投标人/获胜者/受让人签署《国有土地使用权出让合同》。中标人或中标人应按照交易确认书规定的期限与转让人签署《国有土地使用权出让合同》。中标人和中标人缴纳的投标及投标保证金将作为国有土地使用权出让金，其他投标人和投标人缴纳的投标及投标保证金将在5年内由出让人使用投标确定后的工作日内必须付款。招标、拍卖、挂牌费用无息退还。

第八步，转让方公布转让结果。竞拍挂牌活动结束后，出让方应当在十（10）个工作日内在有形土地市场或者指定场所和媒体上公告竞拍挂牌出让结果。转让方应当公布转让结果，不得向受让方收取任何费用。

第九步，受让方领取国有土地使用权证书。受让人按照《国有土地使用权出让合同》协议全额缴纳国有土地使用权出让金后，依法申请土地登记，领取国有土地使用权证书。

流程图一：

以上是土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌程序。此外，三种传输方法各有其特点。

[招标过程]

通常情况下，投标人首先收到或购买投标文件，然后提交投标申请并缴纳保证金（具体要求见投标公告），经转让方确认后获得《国有土地使用权出让合同》；最后需要进入投标阶段。根据我国《投标资格确认书》，招标开标按以下步骤进行： （参见流程图2）

（1）投标人须在投标截止时间前将投标文件放入投标箱。如果招标公告允许通过邮寄方式发送投标书，投标人可以通过邮寄方式发送投标书，但只有在转让人在截止日期之前收到投标书才有效。投标文件一旦放入投标箱就不能被移除。投标人应对投标文件及相关书面承诺负责。

（二）转让方按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人或其选举的代表必须检查投标箱的密封情况，并当众打开投标箱并清点投标文件。如果投标人少于三（3）人，转让人应终止投标活动。投标人为三个以上的，依次公布投标人名称、投标金额、投标文件主要内容。

（三）评标小组对投标进行评审。评标小组由转让方代表和有关专家组成，成员人数为五人以上单数。评标小组可以要求投标人对招标文件作出必要的说明或者说明，但这种说明或者说明超出了招标文件的范围或者改变了招标文件的实质内容。评标小组应当按照招标书中规定的评标标准和方法对投标文件进行评审。

（4）投标人根据评标结果确定中标人。按照最高投标原则确定中标人的，无需成立评标小组，由投标组织者根据开标结果确定中标人。报价最高且最大限度满足投标文件列出的综合评标标准，或者满足投标文件列出的实质性要求的投标人，将被确定为中标人。

流程图2：

【拍卖流程】

竞买人一般首先收到或购买拍卖转让文件，然后提交书面申请并缴纳竞买保证金（具体要求见拍卖转让公告）。最后，在转让方确认其投标资格后，拍卖阶段就必须开始。根据我国编号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，拍卖将按以下步骤进行：（见流程图3）

（一）主办方对投标人进行统计。

（二）主办方介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项。

（三）主办方公布起拍价、涨价规则、涨价幅度。没有最低限价的，必须提出明确要求，并根据第《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》号第十六条第二款的规定，拍卖主办人可以根据拍卖过程中的竞买情况提高拍卖价格。予以调整。投标人。

（4）主办方将公布起拍价。

（5）投标人举牌并作出答复或估价。

（6）主办方确认投标并进行投标。

(7) 如果主办方连续三次宣布相同的出价且您没有再次回应，主办方将落锤以表明拍卖结束。

（8）主办方将宣布出价最高者为中标者。

流程图3：

[上市前的程序]

通过挂牌转让土地使用权是目前最常用的土地流转方式。据笔者从国土资源部官网土地出让公告栏初步统计，2009年4月17日至2009年12月8日期间公布的土地使用权至少有90%是通过挂牌出让的。塔。目前，土地出让公告大多采用拍卖方式和挂牌方式两种方式，申请人数在三人以上的，以拍卖方式出让土地，申请人数少于三人的，以挂牌方式出让土地。

通常，竞买人必须先收到或购买挂牌转让文件，然后提交书面申请并缴纳竞买保证金（有些情况转让人还需提供营业执照、资质证明、法定代表人证明）等（我们也可以要求您提供证明、身份证明或其他信息）。 （具体要求请参见拍卖转让公告）转让方确认竞买资格后，最终进入挂牌阶段。根据我国的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，按照以下步骤进行挂牌：（见流程图4）

（一）挂牌公告规定的挂牌起始日，出让方在挂牌公告中载明挂牌地块的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起拍价、涨价规则、涨价幅度。土地交换挂牌公告，挂牌时间必须至少10个工作日。挂牌期间，根据投标人的投标情况，可能会调整涨价幅度。

(2) 符合资格的投标人填写报价表并创建报价单。

（3）出让方确认报价后，挂牌价格将会更新。

(4)转让方继续接受新的要约。

（五）转让人应当在上市公告规定的上市期限内确定中标者。

流程图4：

上市期结束后，交易将按照以下规则确定：

（一）挂牌期间只有一名竞买人、出价超过底价且满足其他条件的，则挂牌完成。

（2）展会期间若有多个投标人，则以出价最高的投标人为投标人，投标相同的，以最先提交报价的投标人为投标人，后投标的投标人除外。投标人先提交报价。您的出价低于保留价。

（三）挂牌期内无竞买人、所有竞买人的投标价格均低于最低投标价或不满足其他条件的，不完成挂牌。

挂牌期结束时，若仍有两个或两个以上竞买人询价的，出让方将对挂牌地块进行现场竞价，出价最高者为中标人。