成龙北京两套豪宅将被司法拍卖!买房不过户，当心"钱房"两失了

近日，北京市第二中级人民法院的一份判决书，揭露了巨星成龙两处豪宅即将被查封的尴尬局面。

这两套豪宅将于9月28日起拍卖，位于北京二环路东直门大街NAGA参议院2号楼1001和1002室。据汉海发拍卖网站介绍，“NAGA参议院是一座专为顶级人士打造的99座豪华住宅。开发商的理念是“找一群好朋友，找一群好邻居”。最小面积为“我建的这个房子”是300平方米，最大面积是600平方米。 “米”。

据称，该房屋为成龙所有，但成龙买房13年后却没有办理房产证，导致开发商负债累累，将其拍卖。那么，买房不转让有哪些法律风险呢？如果你购买的房子还没转让，突然被法院收回怎么办？买房如何避免“钱财两失”？成龙哥哥躺着买房13年却没有拿到房产证

经查，该房产仍在开发商名下，且开发商尤卡置地有限公司（以下简称尤卡置地）卷入债务纠纷，故已更名为“ “成龙的住所。”据说该公司还卷入了债务纠纷。待处置资产。

根据公开的法庭信息，NAGA Senator由裕嘉置地开发，2006年4月，成龙（陈港生）收购子公司中泰国际集团有限公司（以下简称中泰成龙）总共购买了的两个属性。售价3360万元，住宅物业。其中，1300万元为购买价款，2060万元抵消了中介公司“JACKIEWILLIE”授权陈港生先生参与NAGA房屋审批的费用。

这两栋房屋此后一直为成龙及其家人居住和使用。林凤娇、陈祖铭（即房祖名）等人入住期间缴纳的水、电、煤气等房产费用就证明了这一点。但由于种种原因，中泰成龙公司10多年来一直没有办理正常手续。

开发商被勒令拖欠付款，他购买了10多年的豪宅也被取消赎回权。

那么，成龙的房子为何被司法拍卖呢？2007年底，由香地产将房产交给成龙后，两套房子并没有按照约定办理产权变更登记手续。随后，因开发商债务纠纷，北京天宏控股（集团）有限公司向裕嘉置地公司提起仲裁，并向法院申请强制执行。成龙拥有的两处住宅和一个停车场将被取消抵押品赎回权，等待法院执行程序。

据瀚海法律拍卖网消息，成龙位于北京二环路东直门大街NAGA参议院2号楼1001、1002室的房产将于9月28日上午10点起进行拍卖。该房屋建筑面积1217.5平方米，起拍价7191万日元，拍卖现场市场价1.2亿日元，目前已有6人预约参观。

2019年，成龙旗下中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，请求停止执行两处房产和一个停车场。随后，北京市第二中级人民法院作出判决，暂停执行涉案房屋。

2020年6月，因开发商之间债务纠纷，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，请求撤销一审判决。请求中代乘龙公司驳回诉讼。

北京高院认为，“中泰成龙公司存在过失，未及时办理北京市东城区东直门内大街2号9号1001、1002号房屋（以下简称“中泰成龙”）房屋所有权证”。房屋）。”被裁定。根据财政部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合印发的结构《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，外汇、中泰成龙公司在国内设有分公司，作为一家未设立的外资公司，我们不被允许在国内购买商品房，也无法取得房产证。 ”

目前，房价上涨很快，如果卖方觉得不及时办理过户，对房产造成了损失，可能会后悔或者通过办理过户登记手续来出售房产。卖方违约的风险，财产转移给第三方，买方承担后果。

2. 财产被扣押

卖方的其他债务纠纷可能导致债权人向法院提起止赎和强制执行，导致双方签订的购房合同被视为无效，买方面临合同无效的风险。

3、无权处置房屋

买家付清全部价款并履行合同后，购买的房子居住是没有问题的，但如果你想转售房产，就会遇到障碍，因为房产没有登记在你的名下。必须这样做。

4、政策变化的风险

近年来购房资格和贷款政策发生了较大变化，而这些政策变化超出了买家和卖家的控制范围。新保险的推出可能导致买方失去购买资格、买方可能无法满足原来约定的贷款条件、税费金额可能因保险合同变更或其他原因而发生变化，双方均可能对此可能存在争议。增加税费。

如果我的房屋在没有任何所有权转移的情况下突然被法院扣押，我该怎么办？

那么，如果你的房子因为没有过户而突然被法院查封怎么办？

一般来说，购房者有两种选择：

1、作为案件外人，对执行提出异议，中止房屋执行。

2.向房东提起诉讼，要求解除合同、赔偿损害/损失、申请保全房屋。

如果买家打算合法拥有房屋，建议的策略是选项1。他对案外人执行提出异议，请求暂缓执行，并提起诉讼确认其在本案中的权利。

根据民事诉讼法第225条、第227条规定，只有案外人认为执行目的有错误的，才能对暂缓执行提出异议。执行行动或者执行理由、执行行动异议、司法监督程序必须分别提出。

根据《民法9分钟指引》第《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》号《民事诉讼法》第二十八条规定，案外买受人在执行过程中对登记在被执行人名下的房地产提出异议的，须符合四个条件。实现了。同时遇见：

条件一：人民法院扣押财产前必须签订合法有效的书面买卖合同。

合同必须在法院盖章之前签字，这里的“扣押”是指在保全或者执行阶段，法院可以派人到不动产登记部门出具协助执行通知书或者登记。止赎信息。

条件二：该房产被人民法院查封前已合法占用。

这里的“占有”也必须是在法院查封之前。无论是自住形式的直接所有权，还是租赁形式的间接所有权，买方均已实现对房产的有效管理以及水、电、煤气、物业账单等证据。提交给买受人的，人民法院可以认定占有事实。

条件三：已按照合同约定支付全部或部分价款，剩余价款已按人民法院的要求移交执行。

是否付款以及付款时间是判断房屋买卖合同真实性的重要标准。如果买方付款，法院通常会根据付款方式、资金流向、支付能力和贸易海关等因素来确定条款是否得到遵守。

此外，如果所有权转让尚未完成，剩余收益可应法院要求上交强制执行，因为根据贸易惯例，大多数买家尚未全额付款。

情况四：因买受人自身原因未能办理过户登记的。

该条款是最容易发生争议的情况之一。一般情况下，买受人向房屋登记机构提交过户登记材料或者向出卖人申请过户登记即可视为满足该条件。

因业主遗漏、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等原因导致过户失败的，买受人不承担责任。

更常见的买方疏忽是当买方知道或应该知道房屋有留置权，或者买方因个人原因或房屋价格波动而不配合转让时。另外，有的买家因限购政策而没有转让所有权，但在这种情况下，如果签订合同时当地存在限购政策，则属于明显规避限购政策的行为，买家无法转让所有权。它是不可转让的。房产和房屋单独执行，同样属于买方，但在个人原因范围内，在买卖合同签订并占有后出台限购政策，买方积极履行义务。如果是这样，买方无法预见新保险的引入，此时不应被视为买方的责任。

在法庭实践中，购房者的异议被驳回的原因主要有三个：一是购房或交付时房屋被查封；二是未支付购房款；三是因房屋过户未及时完成。以个人原因。此外，卖方对房屋有抵押且买方事先不了解相关法律规定也是买方反对被驳回的一个原因。

如果通过提出执行异议无法停止目前对该房屋的执行行动，买方只能请求终止合同并支付赔偿金。此外，如果在这种情况下提起诉讼，与其他已经封存该文件的当事人相比，扣押令将会被延迟，并且他们只能申请参与分配。

如何才能避免“钱财两空、家破人亡”？

购房者不希望自己购买的房屋被法院收回为卖方财产。那么如何才能避免这种情况呢？购房者应注意以下几点：

首先，您需要了解您想要购买的房产的情况。房屋开发和销售流程是否完成、是否留置留置权、是否被法院盖章，以及购房者能否顺利完成交易并获得房产所有权，都具有重大影响。

接下来，验证房东的身份和信誉，以确保房产及其本身符合您的购房政策。您可以要求房东向您提供完整的信用报告、建筑登记册和其他信息。同时，购房者需要了解当地的购房政策，如果因限购政策导致房产不转让，房屋最终被止赎甚至被执行，则面临着必须搬出的风险，风险会更大。房子。

第三，尽快占领房屋并保存证据。购房者应注意在合同签订、支付首付款后及时交付房屋，并收集、保存充分、合法、有效的付款证明。房屋的实际所有权，例如账单、转让单、账单存根、入住通知、付款、物业取暖费等。同时，要注意可能影响证据有效性的细节。住房付款发票或收据的付款人必须与合同中指定的买方一致。发票中不得更改或更改房价内容。卖家账户以外的账户（个人可以轻松转账到自己的账户等）

四、及时书面通知房东房产过户情况并提交资料。如果买方不积极履行义务，可能会被认为“不可转让”，因此买方必须提供付款、要求等证据，以避免出现“不可转让”的问题。以书面形式保存。自己的原因。

此外，强烈鼓励购房者提前登记。日本物权法规定的事前告知制度是保障购房者产权顺利实现的一项保全制度。一旦合同签订并提前通知登记，出卖人将无法再设定抵押、登记抵押、或单独处置房屋，大大降低了出卖人恶意损害房屋利益的风险.马苏。买方。同时，法院应当支持买方请求中止处分的请求，因为请求通知登记的权利不包括强制执行等处分。符合产权登记条件的，应当解除查封、停止执行。因此，建议购房者充分利用自己的合法权益，建立自己的防火墙。

另外，购房者可以冻结卖方银行账户中持有的资金，也可以由中介机构设立交易结算资金专门保管账户，委托第三方金融机构保管交易资金。住房和城乡建设委员会登记的现房客户不应直接向卖方支付首付款和后续房价，而是应等到买卖双方完成产权手续后才能释放资金，请解冻。

最后，永远记住：及时转移是规则。重要的事情说三遍！