jiadelimei1688 作者| 《财经》 记者王丽娜编辑|
搬到北京九年后，张玲（化名）在北京买了第一套公寓。 2024年1月拿到房子后，张岭就专注于准备房子的装修。
这是一个止赎房屋。张玲是从某购物网站旗下的司法拍卖平台买下这套房子的。 2023年9月1日，张玲参与了这套止赎房屋的竞拍。该房屋起拍价超过500万元，共有6名竞拍者参与。每次标价涨幅仅为2万元，但随着竞标者竞相竞价，竞价纷纷提高，标价很快上涨了3至400万元。
看到竞争如此激烈，“我以为我拍不到照片了。”张岭和妻子不再盯着投标文件，而是更新了手机让代理商投标。代表。当时，一些城市实施了一系列只许房不许贷的政策，一些购房者开始急于购房。
竞拍前，张岭夫妇设定了心理上可以接受的最高价——.1万元，并表示超过这个价格就不会竞拍。幸运的是，经过大约一个半小时的竞价竞争，竞价停在了990万元，张岭成功购买了这套房子。
当前，一些城市正在进入以二手房交易为中心的时代，近年来新增的房源中也不乏优质楼盘。丧失抵押品赎回权是指被法院强制拍卖的财产，丧失抵押品赎回权的原因包括金融机构贷款纠纷、私人贷款纠纷以及刑事案件中没收的财产。自2017年起，所有止赎房产都在网上拍卖，为购房者提供了更多选择。与此同时，一些常规购房者会根据价格和其他因素寻找丧失抵押品赎回权的房屋。这是一个折扣与未知风险并存的市场。
他们竞相拍摄丧失抵押品赎回权的房间的照片。
张岭夫妇在购房市场急需住房，生完孩子后，想给孩子一个稳定的家，安定下来。 2015年，夫妻俩来到北京，逐渐积累了资产。 “是时候把钱花在需要做的事情上了。”张岭告诉电话号码《财经》。
2022年底，张岭和妻子决定买房，并开始找房。我们查看了二手房和新建房，比较了首付、贷款金额、税收等，并比较了这对夫妇的购房目标。
90后的张玲表示，虽然急需，但她不想急于买房。张岭夫妇最初的理想房产是北京的一栋“三环大房子”，面积100多平方米，10年内竣工，总造价不太贵了。 1000万元以上，首付不宜太高。同时满足这些需求几乎是不可能的。张玲逐渐将购房预期调整为“四环以内”和“15年内”。
看房时，几位亲友向张玲建议看那些被取消抵押品赎回权的房子。经纪人给张玲推荐了一套三房两厅的低密度住宅小区。 950万，正是她想要的房子。村里的房子很少，二手房几乎没有卖。按照当时的市场价格计算，总成本约为1150万至1200万元。
在阅读了中介提供的房屋背景资料并现场看房后，张岭决定出价。张岭得知，原主人曾用房子作为抵押，为公司的运营获得贷款。随后，拖欠贷款还款引发了法庭纠纷。债权人向法院申请以拍卖方式清偿该房屋。债务。这种止赎财产对于张岭夫妇来说是可以接受的，公司亏损盈利也很正常。
张岭爱上这套房子后，支付了定金获得拍卖资格，并等待2023年9月1日拍卖开始。当时，房地产市场正在升温，一些城市出台了“批房不还贷”的政策。经过多次竞价，张玲成功购买了这套房子。 2023年12月，张玲拿到了房产证，并与原房东协商腾出房屋。
2024年2月底，广东惠州30岁的小胜通过合法拍卖获得了房产证和一套房屋。
小生称，她之前住过出租屋，但隔音不好，还跟房东闹过矛盾，但“钱包不给力”。一月份，一位朋友给她发了一个止赎房屋的链接，小生的购房计划被提前了。 70平方米的两居室最低售价为58.5万元，而同面积、同等面积的二手房售价约为88万至92万元。经过实地考察和多次咨询，小生先生对房子的位置、面积以及预计总造价非常满意，于是搬家了。
拍卖会当天是周末，小生提前一天定好了闹钟，早早起床等待拍卖会。然而，当拍卖开始时，只有萧生一人立即以五十八万五千元的价格成交。小生先生表示，同小区同等面积的二手房市场价格在88万元到92万元之间，“这套房子我是最低价买的，很让人意外。”我可以。说这是真的。”
参加拍卖前，小生咨询了亲友，但收到的建议大多是劝阻或劝告，认为止赎风险太大，不太吉利。当亲戚朋友得知小生先生成功拍照并拿到房产证后，都认为他买的房子“非常划算”，觉得小生先生“很有胆量”。目前，小生先生接手房子后，装修已经完成，距离搬家也不远了。由于装修预算有限，小生不打算做大的改动或硬装修，只是简单地重新粉刷一下房子，购买家具和电器，用软装饰来点亮外观。
2023年12月，徐丽（化名）参与了北京一处止赎房产的竞购。徐丽夫妇并没有考虑过学区内的住房。我想买一套离工作地点近、社区环境比较好的、不太旧、采光好的房子。因此，我们选择了几个社区。两人偶然发现了目标地区止赎房屋的信息，尽管该房屋的业主存在一些缺陷，例如所有权转让尚未完成以及融资方面的担忧，但还是决定参与止赎。我决定这样做。即使有多个竞标者参与，您也有可能以起拍价获胜。然而，在开拍前，徐丽得知报名人数比预期多了10人，便趁势增加了竞拍预算。
这次写真拍摄的参与者堪称“跑友”。距离拍卖结束还有十分钟，徐丽因竞争激烈而放弃了竞拍。该房屋起拍价为415万元，最终加价120万元，超过了徐丽最高出价20万元。经测算，成交价格约为7万元/平方米，周边同房住宅区市场价格约为7.5万元/平方米。
止赎市场
止赎住房市场机遇与风险并存。
小生出价前也考虑过风险，生怕踩坑。在收回房屋时，小申先生认为房屋可能太旧、位置不好、涉及刑事案件、需要二次过户、或者原业主债务纠纷太多，我们就设置了一些红色。线路，包括：且不予考虑。小胜女士了解到，原房主的房子因为无法偿还银行抵押贷款而被拍卖，而这正是她能接受的类型。和小生一样，张岭也排除了涉及刑事案件或高利贷的前房主。
曹辉先生从事房地产行业19年，专注司法拍卖市场7年多，现任北京东方瀚海拍卖有限公司（以下简称东方瀚海）董事长。拍卖）。 ）。 2016年，随着北京止赎市场开始走向线上，曹晖创办了瀚海拍卖。 2016年8月，最高人民法院发布第《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》号文，明确自次年1月1日起，法院以拍卖方式处分财产时，采用网络司法拍卖方式。房地产是最有趣的房地产类型之一。
曹辉先生在《财经》中表示，随着我国城市建设和发展从渐进式时代向股权转换时代过渡，实行网上拍卖后，拍卖的房产数量将会增加，而且一些优质的房产也会增加。他表示，当时就决定要建造住房。大量止赎房屋将涌入市场。房地产市场将从利基投资市场转变为普通购房者可以透明交易的市场。于是，曹晖转入止赎房市场“轨道”，为竞拍者提供专业的辅助拍卖服务。
止赎市场继续吸引普通购房者。 2022年开始，为防止司法炒房，最高人民法院将发布规定，将司法拍卖房产正式纳入当地房地产限购政策，受限购政策的竞买人将无法竞拍司法拍卖房产。您将无法参加该活动。拍卖。
取消抵押品赎回权的房屋的竞标比一般的二手房更复杂。曹辉先生表示，合法拍卖背后的诉讼涉及房屋权属、各类交易税费、房屋占有、贷款履行等，且房产价格高，竞拍者转让困难。他说，由于交易量很大，因此需要进行拍卖。担心风险：“对于一般购房者来说，出了问题是极其麻烦的。比如，一套房子在竞标前是空置的，但竞标后，原业主却签了10年期的合同。”事实证明，与其他方签订的租赁合同在退出时会造成困难。
许多止赎房屋的交易价格与市场价格存在差异，这是吸引购房者的主要因素。以北京为例，据瀚海数据院统计，2023年北京挂牌房屋总数为8153套，较上年增长5.05%，2023年销售止赎房屋共计2771套。 2023年。一切都完成了。在北京的止赎市场上，一次拍卖就售出1,843套房屋。其中，挂牌的止赎房4761套，北京止赎房成交均价为5.03万/平方米，2023年现房均价为6.3万/平方米。
对此，曹辉表示，近年来北京的止赎房屋交易相对稳定，止赎房屋的平均折价率一般在20%至82%之间，而热门楼盘的折价率则是他说的。介于10% 到82% 之间。折痕之间为95%。虽然有竞拍者等待第二次拍卖，但“起拍点降低后，竞拍者数量增加，成交价格上涨，所以第二次拍卖的最终成交价不一定会更低。”房屋销售失败的原因因房屋本身的状况而异，但常见因素包括房屋本身的价值、位置、所有权以及后期搬出房屋的阻力。
曹晖对在东方瀚海拍卖完成交易的客户进行分析后发现，竞拍者年龄主要集中在35岁至50岁之间。已竣工物业中，主要需求为自住。所需要的房产很多面积都很大，其中占比最大的是90平方米以下的小户型。其中，止赎住宅房产的交易价格主要在300万元至600万元，占总交易量的70%至80%。
曹辉还表示，这些房屋丧失抵押品赎回权背后的许多诉讼涉及将房屋用作抵押、担保贷款或商业活动借款。近年来，一些因犯罪被扣押的财产被拍卖，其中一些原本属于当局。
一些止赎房屋的“生活经历”更为复杂。北京市西城区文昌胡同42号1号楼一至二层、2号楼一楼近三年多次出现在合法拍卖平台，至今已3次未中标.买家两次后悔出售。
据广西壮族自治区柳州中院（以下简称柳州中院）发布的拍卖公告显示，该房屋分为平房和大楼两栋楼。平房有建筑面积。 31.91平方米，建筑建筑面积641.35平方米，建筑基础总面积264.58平方米。房屋的拟议用途和性质尚未具体说明。土地用途为城镇住宅用地和地下库房，产权归属为国有土地使用权，使用形式为出让。
公告还特别提到，该大楼一楼和一楼目前已被卖家占用，如果竞标不成功，买家可以自行与卖家协商租赁协议。外部。该平房及大楼二楼目前已被非当事人占用，目前尚不清楚该房产拍卖后将支付多少租金。平房和大楼二楼将保持原状。
拍卖过程并不顺利，因为那里的房子存在历史问题和空置问题。据阿里巴巴拍卖平台显示，该房屋2021年拍卖时估价超过9823万元，起拍价为6876万元，但因无人竞拍而拍卖失败。同年12月和次年3月起拍价调整为5500万元，较原起拍价优惠20%，但拍卖仍失败。 2023年10月拍卖公告称，经税务局直接调查，反馈结果为552万元，按照相关拍卖规定确定该标的物起拍价为552万元。共有31人参与拍卖，经533次竞价，该拍品以3700万元成交。
然而，法院后来裁定拍卖令人遗憾，因为买家没有按时全额支付竞价。当一个多月后拍卖再次开始时，买家再次失望了。 2024年2月18日，这套房子再次被出售。本次招标于2024年2月19日结束，中标金额为3135万元。溢价率高达467.93%，起拍价552万元，成为2月份北京止赎拍卖会上最高溢价率的热门话题。
2024年3月，当《财经》联系柳州市中级人民法院委托的辅助机构时，顾问称该房产确实已被出售。在西城区文昌胡同42号，经营这里的一家餐馆的工作人员说，“前段时间，我们遇到了很多来这里看房、拍照的人。”
幕后，有人不高兴，有人为照片争吵。
在止赎市场中被“错过”的可能性是许多人参拍卖行和围观者监视止赎房屋的原因之一。
一位辅助拍卖机构的中介告诉《财经》，很多止赎房的竞拍者都想考虑止赎房市场，因为他们要么有意无意地买房。如何“抓住错失的机会”？此外，自2018年以来，止赎房屋的数量逐年增加。当普通购房者在互联网上搜索街区购买房屋时，他说，“以前，可能只有一栋止赎房屋。现在，这个地区的每条街道上都有很多街区。”结果可能是这样的这。”
对于近年来止赎房屋数量的增加，北京中植信息技术研究院相关分析师在《财经》表示，近年来，止赎房屋数量有所增加，原因是企业商户流动受阻，他说，个人资本或收入来源正在减少。风险抵抗力不平衡，导致抵押品丧失抵押品赎回权。同时，止赎房屋市场交易制度不断完善，执法机构透明披露止赎房屋的优缺点，进一步增强了止赎房屋交易的信心。
在寻找止赎房屋时，每个担心止赎的人都有独特的考虑因素。据上述经纪人介绍，部分参加拍卖的人急需一套房子，询问“如何才能用小额首付买房？”一些需要紧急咨询的人表示，他们手头钱不多，但又担心在合法拍卖时遇到麻烦而愿意出钱。“如何顺利购买二手房”只需要几十万元。在刑事案件中没收房产的情况下，一些购房者认为原业主已被“审判”和“丢失”，这是非常不幸的，有些人没有注意到这一点。与职业犯罪相关的案件中被没收的房产包括位置较好、抵押贷款和安全风险较低的较为稀有的房产，而一些购房者则因为认为这些房产是相对优质的止赎房产而参与止赎。出价。一些带有学区属性的止赎房产预计也会吸引竞拍者，2023年，北京西城区的一处止赎房产就有近20人竞拍，成交价格与市场价格持平。
经纪人还观察到，有些人购买止赎房产兼具自住和投资属性，而另一些人则有投资心态。去年7月，他的一位客户以超过500万元的价格出售了朝阳区的一套止赎房屋，但在出价时，他明确表示这是为了投资，他将购买该房屋作为短租。并转售。一些商业止赎房产的竞标者更注重投资回报，因为他们“押注于价格升值或投资回报”。
几乎每一个止赎房屋的背后都有一个“失败”的故事。成都律师王伟律师几年来参与了多起涉及房屋止赎的执行案件，他深感自己办理的案件背后是“别人的生活”。
2023年12月，王伟代表债权人机构陪同执行法官检查成都一处抵押房屋现场，该房屋濒临丧失抵押品赎回权。
检查当天，尽管接到了法官的通知，房主却没有到场。一进屋，门上就挂着房主一家人的全家福。两个孩子还小。当即将失去房子的主人带着孩子回到家乡时，王伟心情复杂。
该房屋的主人是债务人，此前曾从事建筑工程，但他声称自己抵押房屋并向金融机构借款，因为他的工程没有报酬且现金流不佳。情况并不理想，但疫情过后，资金短缺严重，无力偿还债务，被起诉。了解房主情况后，王伟尽力与债权人交涉，称可以免除数十万元利息，但对方却无法筹集本金。即使提起诉讼后，房主也没有资源偿还贷款，也没有明确的还款计划。债权人宣告起诉后，申请执行。
王伟先生通过电话《财经》告诉记者，目前他观察到的止赎案件中，大部分债务人要么是三角债，要么是多重债，或者是公司管理不善，是故意的。很少有“不良行为者”无法偿还贷款。他们的债务。夫妻离婚时，有些人会因资产分割而发生争执，例如将房屋强制拍卖。
2024年3月，王伟代理的另一起案件中，收债办公室正在等待第二次拍卖。这房子属于老村子，没有电梯，又有人居住，所以第一次拍卖，没有人参与，失败了。房子的主人是一位退休教师，五年前创办了一家文化行业公司，但声称因公司合同付款延迟而需要申请抵押贷款。资金链断裂，房子被取消赎回权。
对于止赎住房市场的法律规定，曹晖认为，止赎住房市场与现有住房市场之间存在正相关关系。 2024年起，住房限购政策将逐步取消。住建部门和金融监管机构要及时协调解决房地产市场存在的困难和问题，推动尽快出台城市房地产金融协调机制。近几个月来，止赎市场的活动有所增加。例如，今年2月，北京通州区取消购房“双限”，允许在通州定居或就业且符合本市限购政策的家庭在该地区购房。近期，通州购房活动有所增加，参与拍卖的人数也有所增加。
来源：《财经》杂志
