jiadelimei1688 新王拍摄地上海徐汇区。视觉中国/摄影
2024年8月7日，《新地王》在上海拍卖。绿城中国（03900.HK）总价48亿元中标徐汇区斜土街住宅用地，最低价达每平方米13.1万元，创朗新中国（03301）新纪录。HK）成立于2016年。上海创下10.03万元/平方米的全国地价最高记录。
上海公共资源交易中心公布的信息显示，出让土地面积约1.7万平方米，起拍价36.96亿元。这意味着，售前地价最低已达10.1万元/平方米，最高单价已提前敲定。
八年后再次成为地球之王意味着什么？
温差“不用说，这么好的城市土地被抢走，（开发商）肯定要争夺。”如果你关注上海的房地产市场，你可能会感到惊讶。
他告诉南方周末记者，该地块原计划于2021年被小米集团收购，用于建设其上海总部。然而，它从未被开发出来，并被政府重新收购并投放市场。该土地用途由商业办公改为商品住宅，土地价格也相应上涨，使小米支付的土地总价翻了一倍。
该地块所在区域地理位置优越，附近有不少豪华住宅。陆文昔的一些房地产大亨朋友住在那里，“没事就遛狗，跑跑”。
从地图上看，这块地块位于黄浦江流经上海市中心的滨江区，也是上海城市规划中心活动区的核心区域。汇源河、香港置地志园、御江庭等楼盘。
安居亚表示，这些房产大多是1至200平方米的大户型，均价在每平方米15万元左右。
土地咨询总裁宋延庆与绿城有业务合作关系。在他看来，绿城拿下的土地并不贵，未来应该按照高端住宅标准进行开发。
宋彦庆告诉南方周末记者，按照行业价格标准，这类土地上开发的房屋通常在楼面价的基础上加价每平方米2.5万元至5万元。绿小镇预计在15万元左右。元—17万元/平方米。
陆文曦表示，目前这类中高端改良型楼盘销售情况良好。预计2024年成交量较去年同期有所增加，尤其是面积144平方米、总价超过1500万元的豪宅。
据凤凰网统计，2024年上半年，上海有23个每坪10万元以上的豪宅入市，总销售额超千亿元。线上签约房屋近4000套，其中成交总价超过3000万元的豪宅1544套，创下近10年来新纪录。
这类豪宅主要针对富裕人群，他们的购买力受经济波动影响较小，因此购买优质房产有利于资产保值增值。
除地王外，绿城还收购了位于上海虹口区江湾街道的另一幅地块，总收购价为12亿元，溢价率为6.48%。
陆文喜先生分析，上海绿城目前持有的土地大部分已开发，需要补充土地。
宋延庆介绍，创始人宋卫平掌舵时，绿城注重品质，产品线主打中高端住宅地产。核心公司中国交通建设集团接手后，公司转型为混合所有制公司，经营状况改善，得以逆势拿地。
据绿城官网显示，截至2023年12月31日，中国交通建设公司为该公司唯一股东，持有已发行股本总额约28.97%。 2023年，公司营收1313.8亿元，利润66.8亿元，总资产5355.4亿元，债务4216亿元。
“目前，很不平衡。”陆文曦表示，需求和地块都处于中等水平的房地产市场仍处于冷淡状态，整体市场仍处于下行趋势。
绿城收购地王当天，另外四块土地同时挂牌出售。但品质较为一般，存在位置偏远、环境陈旧等问题，房地产企业竞标也不是很热衷。其中三幅地块仅由一家公司拍卖，最终以最低价格出售。
回归市场，本次上海优质土地的最新出让还涉及到当地拍卖规则的调整。
2024年6月7日，上海市规划和自然资源局发布公告，取消土地拍卖溢价10%上限要求，但公告中未包括房产与土地挂钩定价。
为遏制房地产市场过热，上海从2021年土地一次性供应开始出台限价政策。土地出让时，除确定10%的地价上限外，还确定土地转为住宅用地后的平均价格。
绿城拿地溢价仍存在限制。上海市规划和自然资源局在一份声明中表示，部分市场热门区域的地块在出让前仍需采取差异化管理措施，如果溢价率超过一定限额后，它将被转移到城市。我们将指导您完成抽奖过程并做出合理的出价。
绿城此次拍卖的土地溢价率为30%，最终通过抽签方式中标。陆文喜解释说，上海实行的是一地一政策，具体地块价格仍存在窗口指导。 “还是有涨停板的，以前涨停板是10%，现在是30%。”
但据中国指数研究院统计，截至2024年6月7日，实施集约供地的22个城市中，已有19个城市恢复“价高者得”，仅剩北京、深圳3个城市。以及宁波的土地限价政策。
据经济监测网报道，2023年10月，自然资源部向各省市自然资源主管部门发文，建议取消土地拍卖中的地价限制。
自价格限制取消以来，当地拍卖市场一直在升温。据中国指数研究院统计，2024年5月以来，全国300个城市住宅用地成交面积连续三个月增长，而滞销率下降，连续两个月保持在10%以下。
其中，以长三角地区最为火热。据中国指数研究院统计，2024年上半年长三角地区住宅用地交易楼板均价为12530元/平方米，同比增长6.9%。
中国指数研究院分析师孟欣欣告诉南方周末记者，近期各大城市土地拍卖中，除上海外，主要城市杭州首个非限购住宅用地以溢价40%成交。南京鼓楼凤凰街地块溢价21%出让。
但除长三角以外的其他地区住宅用地单价较上年有所下降。天津、济南等城市近期出让的地块并未溢价出售，多以低价出售。
随着土地拍卖规则的改变，交易价格将通过市场竞价决定，这给了房地产企业更大的调整销售价格的空间。 “市场问题回到市场。”陆文昔说。
《南方周末》记者魏临沧
主编叶锋
