jiadelimei1688 本文来源：时代财经作者：钟戴
这座地标建筑决定了三人的命运。
“深港国际中心即将被查封！”在被锁定一年多后，该项目的信托投资人开始传出“好消息”。
据京东司法拍卖平台显示，深圳市龙岗区龙城街道12幅土地的土地使用权及地面资产定于2023年7月4日进行公开拍卖。起拍价130.44亿元，预估价约163.5亿元。该项目标的深港国际中心项目经中信信托申请执行后被拍卖。
2017年底，世茂斥资240亿元取得了项目建设用地。世茂先生计划在这个项目上投资总额为500亿元人民币，其中将包括豪华公寓、贵族学校、哈喽学校、华尔道夫酒店以及一座600米高的摩天大楼。
按照规划，这座摩天大楼将超越该市最高建筑平安金融中心，成为深圳的“新地标”。
拿下土地后，世茂于2020年7月通过中信信托深圳龙岗项目筹集87亿元用于该项目的开发建设。 2022年2月16日，世茂与中信信托宣布寻求延期信托计划余额59.94亿元。但中信信托随后向深圳龙岗项目投资者公告称，世茂先生自2022年4月18日起将停止向信托账户划付还款资金。
2023年6月13日，中信信托向时代财经表示，截至目前，该项目已通过售后还款方式支付本金约30亿元。
此外，中信信托还向投资者透露，深港国际中心将于2022年3月停止建设。据每日经济新闻报道，直到2023年5月，二期工程部分建筑才复工。
“信托计划募集的资金是否被挪用？”这个问题也一直萦绕在投资者的心头。
付款将于2022 年4 月停止
从申请高峰到融资困难，中信信托深圳龙岗贷款集合资金信托计划的投资者都在等待救济。
“深圳龙岗计划一发行就很受欢迎，就像拿到一场热门演唱会的门票，如果投资者直接购买，我就很难买到，而且我和客户经理很熟。 “我是通过他买的。”信托投资人王鹤向时代财经回忆道。
据时代财经从投资者处获得的信息，深圳龙岗拟于2020年6月至8月的36个月内一次性设立。该信托资金将用于将世茂控股子公司福建瑞盈的应收贷款转让给深圳世茂，最终用于支持深港国际中心项目1号地块和10号地块的开发建设。
2022年2月16日，中信信托与世茂集团召开信托投资者会议。会上，世茂先生提议将信托计划余额延长两年。
时代财经从投资者处获悉，中信信托此后宣布该信托计划进入“观察期”，第一个观察期为2022年3月4日至2022年5月31日。在“观察期内”，中信信托将通过设定每日还款机制和逐步还款目标等方式，鼓励世茂先生履行还款义务。
这个“观察期”计划很快就到期了。中信信托向投资者披露，世茂先生在“观察期内”向信托账户共计转账1.38亿元，但从2022年4月18日起，世茂先生向信托账户转账共计1.38亿元暂停。汇出还款资金并违反以下承诺：每个工作日还款，观察期内还款目标存在较大偏差。
图片来源：投资者提供给时代财经
“我收到的最后一次信托收益分配是在2022年4月11日。截至目前，该产品已累计返还原始信托本金约5.26%，近95%的本金缺失。”投资人余爽说。 D2产品告诉时代财经。
于爽收到的最后一次信托利益分配截止日期为2022年4月11日。图片来源：投资者提供给时代财经
“信托投资起步金额都是上百万，对于普通家庭来说，这么大的资金受到限制，生活受到影响。购买这款产品的有70多岁的老人。”有些投资者的母亲身患重病，缺乏治疗资金。”余轩说。
世茂已透露计划引入国有战略投资该项目，并正在与多家国有企业积极洽谈各种可行方案。不过，这一系列行动目前还没有后续报道。
信托计划增信措施包括：香港上市公司世茂地产（00813.HK，现称“世茂集团”）为项目内的10块土地提供担保并提供抵押贷款。项目造价155.74亿元（初始抵押利率56%），由项目公司100%投资。
2022年8月，中信信托查封龙岗项目12块土地、项目公司股份、329套房产。如果拍卖成功，所得款项将足以支付信托债务资产的本金和利息。投资者表示，该项目的优点是相对干净，没有私人资金，但商业上自给自足，目前尚不清楚是否会找到买家。
募集资金是否被挪用？
将萝卜拔出，去掉泥。投资者对信托计划仍然存在很多疑问。
据投资者估算，深圳龙岗项目筹集的87亿元足以覆盖该项目的建筑安装费用，但该项目于2022年3月暂停。此外，世茂先生尚欠中建三局在建工程6亿至7亿元人民币，另有1000万元商业票据未付。
根据信托推介函和信托契约，项目1号地块和10号地块总建筑面积约为42万平方米。按照2020年大湾区参考工程造价计算，商品房建筑安装总成本约为每平方米2870元，总造价约为12亿元。
据中信信托2022年2月18日向投资者提供的项目进展简报显示，公寓楼二期（10号地块）共规划7栋公寓楼，其中2栋目前已结构封顶，正在施工中。剩下的建筑在地面层已完成三分之一。一期商业办公（1号地块）部分建设至6层。
投资者质疑信托资金是否被挪用，项目资金实际使用情况为何与建设进度如此不一致。余轩曾向中信信托申请了解募集资金的使用详情，但最终因要签署无过错责任书而放弃。
该投资者在向时代财经提供的投诉中称，“中信信托涉嫌非法使用信托资金代替预付的土地出让金和上海龙庭的初始投资”。
世茂先生于2017年12月6日成功拿下龙岗项目土地。按照要求，2017年底前须缴纳土地拍卖保证金50亿元和地价的50%。剩余50%的地价必须在一年内支付。
2018年3月，ST世茂（600823.SH）公告称，上海龙庭将以48亿元自有资金增资申港国际中心项目公司。天眼查表示，上海龙庭渗透后，幕后黑手是中信信托、中信泰富。
此外，根据ST世茂财报，2018年，上海龙廷还为世茂股份提供了34.47元资金。
上述金融交易均发生在2020年7月深圳龙岗项目立项之前，引起了投资者的怀疑。
对此，中信信托向时代财经表示，在项目实施阶段，公司建立了合法合规的产品结构，并落实了各项抵押增信措施和资金监管制度。
此外，投诉信息显示，中信信托持有世茂的非标债权资产总额可能已超限额。
《信托公司资金信托管理办法》 于2020 年5 月8 日在该州颁布。同一金融机构信托公司及其关联机构管理的所有集合资金信托计划投资的非标债权资产总额不得超过信托公司净资产的30%。
诉状称，“虽然这仍是征求意见稿，但中信信托作为专业金融机构，在应对日益严格的风险管理政策要求方面具有一定的远见。”
中信信托2019年年报显示，其净资产约为296亿元，其中30%为88.5亿元。不过，2020年，中信信托发行了“中信信托-西安经济发展二期贷款池基金信托计划”，募集资金30亿元，出资方为世茂集团。加上深圳龙岗的87亿元融资计划，仅这两个项目就筹集了117亿元。
西安经济发展计划的投资者表示，该信托计划也已超过最后期限。
房地产业务萎缩70%以上
中信信托不仅为世茂，还为恒大、融创、龙光集团、阳光城、佳源集团、时代地产、新湖中宝、碧桂园、万科等多家房地产企业提供了大量的融资支持。
据投资人向时代财经提供的信息显示，2020年以来，随着房地产行业风险凸显，中信信托旗下多只房地产信托计划出现兑付困难。
时代财经从投资者处获悉，“中信信托-龙光粤顺贷集团资金信托计划”本金已于2022年11月到期全额兑付，目前尚未兑付。
该信托贷款规模拟定为50亿元，主要贷款人为龙光集团（03380.HK）旗下珠海顺兴地产和潮州诚悦，资金将用于龙光地产的开发建设。用过的。珠海项目、潮州项目。
宣传信息显示，该信托计划成立于2021年6月25日，期限为两年，正式到期日为2023年6月2日。信托计划运行15个月后，投资者需偿还信托计划本金的30%；20个月后，投资者需偿还信托计划本金的30%；到期时，投资者需偿还信托计划本金的40%。
中信信托已告知投资者，珠海顺兴地产和潮州诚悦未能于2022年9月支付回购本金。由于违约，债务人信托项下剩余的回购本金将于2022年11月3日提前到期。
中信信托2022年财报称，“近三年来，公司大幅缩减房地产业务，降幅达72%”，并表示正在积极探索业务转型。
2019年，中信信托管理的信托资产总额为1.57万亿元，其中17.27%，即2717.82亿元分配给了房地产行业。到2022年，中信信托管理的信托资产总额将达到1.54万亿元，其中房地产行业布局1243.61亿元，占信托资产的8.07%。
中信信托向时代财经表示，在处理现有风险项目时，中信信托已经形成了“领导、个别讨论、高效务实”的风险处置机制，其风险化解主要由四个因素体现。在关键方面。也就是说，企业领导要主动组建专业队伍，集中制度建设，灵活运用处置方式。
去年以来，中信信托承接了多个房地产风险项目，包括与中信银行、中信城开合作实施深圳佳兆业项目救助计划，与华龙集团合作设立融创上海董家渡项目救助计划等。解决了。产权信托增加剩余债务偿还担保来源；实施广州恒大体育场项目债务重组方案。
对于业务转型方向，中信信托向时代财经表示，信托分类新规已于6月1日正式生效。针对新的分类规定，中信信托做出如下调整：
在信托三类基本框架的基础上，进一步明确业务发展战略和重大转型发展方向，调整生产组织结构，强化信托服务意识和专业服务能力，健全内部控制，积极完善机制。依托内部控制体系的业务分类，明确管理部门和业务、合规、审计等部门的中心职责，改造综合管理信息系统，完善业务审批审核机制和流程。
财报显示，中信信托2020年至2022年分别计提债券投资减值准备2.86亿元、11.74亿元、17.55亿元。受大额减值准备影响，中信信托净利润从近年行业第一跌至近年第二。
2022年，中信信托营业利润64.38亿元，比上年下降25.01%，归属于母公司净利润30.12亿元，比上年下降13.95%。
（文中投资者姓名均为化名。）
