jiadelimei1688 编者按：作为南京第一个经济区，江宁区近年来稳居南京区GDP榜首。他占全市GDP总量近20%，被公认为南京“首富”。
特别是2017年，江宁区GDP总量达到1935亿元，距离2000亿元仅一步之遥。这一规模超过了全国多个地级市经济总量的总和，在全国百强区中排名第一。之所以能取得如此优异的成绩，是因为该平台汇聚了世界500强的主要企业，形成了国家领先的高新技术产业集群之一。江宁经济技术开发区也成功成为全国七大经济开发区之一。
今天，我们先抛开江宁区千亿的经济规模，先从解剖“麻雀”开始。例如，最近在小而不起眼的九龙湖总部商业区安装了一颗大型卫星。能量含量远远超过所吹捧的CBD。
又一匹“黑马”潜伏在白家湖商圈南3公里处的“航天中心”。那是九龙湖的核心区域。我已经看了很多年了。他们甚至希望在尚在蓝图中的百家湖CBD启动之前，“接盘”大江宁总部经济的头号玩家。
为什么这么说？这是因为，大多数南京居民（非建宁居民）并不知道，距新街口约18公里处，牛首山河和秦淮新河环绕的广阔湿地旁边有一个住宅区。也许吧。 “迷你北美CBD”风格十分低调却又不容忽视。
真名是九龙湖国际企业总部园区。而12月22日（本周六），园区内筹备已久的2万平米独立式购物中心即将开业，不过这个购物中心还有另一个精彩的地方，叫做九龙湖畔世界，它有一个“艺名” 。
据悉，这也是继去年11月开业的仙林金鹰湖滨天地之后，南京第二个以“湖滨天地”命名的独立商业设施。与前者包罗万象的“大盒子”商业模式不同，后者充其量只是夹在两栋高层公寓楼之间的“小盒子”。
九龙湖的出现，会给长期缺乏优质商业设施的九龙湖地区带来怎样的变化？而在外界看来十分神秘的九龙湖国际企业总部园区，又有着哪些不为人知的“秘密”呢？带着好奇和疑惑，我踏上了探索“南京首席湿地CBD”的旅程。
（一）
如果把牛首山河、秦淮河比作大江宁脖子上的翡翠项链，那么波光粼粼的九龙湖就是一条展翅蜿蜒的凤凰吊坠。
100万平方米的中心湖区从清水亭西路起，穿过诚信大道，向南延伸至吉银大道，土地的每个角落都被大自然包围，3.6公里的环湖绿化带是注定的。它从一开始就必须有价值。
这里有江宁市第一座湿地别墅盘邑河南花园，以及早期著名的盘龙湖温馨花园，2009年出售均价超过5200元。当然，还有2013年冬天震惊南京房地产市场的“兰台街血战”。
转眼十多年过去了，但鸟瞰九龙湖中心，城市化进程还远未完成。东南大学、南京师大附中江宁分校早已“占领”了湖区南部，中粮、保利、新城则“瓜分”了湖区东部，甚至大城市。雅居乐的一层豪宅被“挤”到机场高速公路边缘附近的外围地区。
然而，江宁开发区作为负责任的“地主”，多年前就“偷偷”为自己留下了九龙湖湿地公园西北角的绝版湖景商业地产。
这块土地从一开始就“不卖给任何开发商”，但现在是九龙湖国际企业总部园区（湖滨天地）。
当然，也可以理解为其实就是九龙湖中心的“C位”。换句话说，类似于凤凰港综合体（景丰、金鹰、1912）与白家湖商圈的关系。
不过，与百家湖以私人房企为主不同，九龙湖具有浓厚的“政府管理”性质。由于当地政府的发展背景，九龙湖国际企业总部园从拿地到设计布局、竣工移交、招商引资等整个流程都非常温和。
“太多的南京居民，除非在附近工作或居住，否则不知道江宁有一个媲美CBD级别的湖滨企业办公综合体。”
下图是冬日午后的九龙湖湿地公园，这是目前江宁区最大的“中央公园”。 （中央公园）
沿着湖畔漫步，一座座充满“北美风情”的国际企业总部园区综合体，勾勒出九龙湖中心区极富韵律的天际线。
一组高低不一的办公楼，营造出强烈的视觉冲击力。总体规划由德国罗翰建筑设计公司设计，总建筑面积34万平方米（地上24万平方米，地下10万平方米）。该项目由江宁开发区全资子公司南京庄起科技发展有限公司开发运营。
具体物业类型为5万平方米5A级写字楼、9万平方米商务办公楼、7万平方米酒店式公寓、3万平方米商业配套设施，属综合体设施。开发、住宅、商业型商业园区。
如果你随便在公园的湖边散步，你会看到一个非常有趣的现象。公司办公室来的人以男性IT员工为主，也有成群结队前来散步的老年男性。有点奇怪，感觉像是软件大道。
然而软件谷程序员兄弟距离铁心桥太近，无法每天看到如此清爽的湖景。
地产中心客服代表介绍，九龙湖国际企业总部园主要投资方向有3个。一是重点引进世界500强企业、跨国公司、境内上市公司等区域总部企业。我们的目标对象是具有自主知识产权和成长潜力的企业、优质科技创新型“独角兽企业”、咨询公司、企业、金融保险机构等服务行业。
“一般来说，希望入驻的企业必须在总部园区内设立独立的法人实体，在总部园区内运营，并纳税。”一位客服代表表示。 “1000到2000平方米，租金一般在1.8到2.5元（每平方米1天）。”
平心而论，这样的租金水平仅为“太空中心”百家湖景峰中心的一半，而后者的写字楼租金目前为每平方米每天3.1至3.4元（简单装修），写字楼租金为后者更贵。达到了每平方米每天4.2元（精装）。两者直线距离最多2.5公里。
如此“友善”的租金是否意味着入职门槛可以“适度”降低？
“当然不是，这里的写字楼和外面的写字楼不一样，我告诉你，入驻的公司缴纳的税金越多，相应的租金折扣就会越大。”那人透露了秘密。 “不给江宁开发区纳税是不可能的。”
那么，进入九龙湖国际企业总部园的纳税标准是怎样的呢？我在查看园区官网时，在“企业入园要求”栏目中发现了以下内容：平方米，按租赁面积计算。
纵观入园企业名单，可以说演员阵容星光熠熠，即使是在江宁区也是如此。
据园区官网介绍，自2014年9月开园以来，已有60余家绩优企业入驻，汇聚了软件研发、互联网、新能源、智能电网等领域的领先群体。节能环保、电子商务等行业。主要企业包括世界500强台积电集成电路设计服务中心、甲骨文软件研发中心、延锋伟世通汽车电子研发中心、光大国际环保科技总部等。
此外，落户总部园区的其他企业还包括阿里巴巴淘宝研发运营中心、全球软件前20强思杰软件中国研发中心、航天信息江苏总部、原子能部华东总部、特斯拉汽车交付与交付中心等。售后服务。包含在内。 -销售服务中心、明熙新能源汽车技术研发中心、小米生态链企业紫美通讯及机器岛智能科技公司、杉杉新能源管理总部、埃斯顿机器人视觉系统研发中心、江苏省智能装备制造创新中心、江苏省经济和信息化智能制造研究院等
乍一看，公园里到处都是闪闪发光的奇妙单位。而且它非常低调。
根据规划，到2018年底，九龙湖国际企业总部园办公人口将达到近万人。园区还提出了自己的“小目标”，即成为对江苏省乃至长三角地区具有重要影响的高端服务业特色园区和总部经济示范区。
用贵公司每年的税收补贴换取优惠的租金和补贴，通过政府级平台审批，吸引和引进世界知名企业总部和“独角兽”、“瞪羚”等科技创新企业，我将竭尽全力。生根。
一次又一次，九龙湖核心区逐渐形成了总部经济创收的“独特秘方”。
最终目标是将产业园模式与总部经济模式结合起来，打造更加先进的“世界一流”科技产业园。也可以理解为南京工业园区的“爱马仕”、科技园区的“数码”。
远远看去像是CBD，但仔细一看却是工业园区的中心地带。但话又说回来，这毕竟不是CBD。至少目前看来，它还没有苏州金鸡湖那么“繁华”、“生机勃勃”。
究其原因，是这些工业园区人们的工作和生活方式与市中心仍有很大不同，这被认为间接导致中型商业设施配套的滞后。换句话说，这是一个土壤问题。
例如，近万名工人的午餐大部分必须在广场地下停车场改建的食堂里提供。
饭后，人们三五成群地穿过地下停车场，走进自己的办公楼。视线之外还会增加地下交通中断和隐患。
比如园区内唯一一家罗森便利店，就是真正象征“年轻+时尚”的亮点。
事实上，这是我们城市化扩张所要经历的阵痛之一。尤其是像这样定位总部经济的高端写字楼园区，往往凭借政策推动起步较快，但此后却陷入服务设施跟不上的尴尬境地。尤其是商业方面，是有可能的。这不是特例，也是预料之中的情况。
因为经营一家成功的企业需要时间。需要通过前期的定位、设计、投资、运营等环节考验，这也意味着人们需要更多的耐心等待。
于是，九龙湖畔乐园诞生了，作为“九龙湖核心区第一家迷你购物中心”的象征。
（二）
曾经有人开了一个玩笑。如何拯救在各大产业园区从事“食堂式”工作的中老年码农的生命？一种方法是使用高质量的商业包来“激活”。
就在这个周末，人们期待已久的九龙湖2万平方米“迷你”购物中心——九龙湖畔世界即将开业。
确实是小，但甚至可以说是“小而可怜”。不过，这对于多年来缺乏优质商业设施的九龙湖核心区，甚至对于今年的江宁商业地产行业来说，应该被视为一件大事。
毕竟，由于近期电商热潮和“大型商场过多”，追求“小而美”的中心化商业实体纷纷诞生。如何更好地整合湖景资源，也是近年来南京商业的新趋势。
关注南京商业发展的人都知道，过去由于对老城区历史湖泊的开发限制和保护，玄武湖、莫草湖周边的标杆商业项目无法腾飞，我知道。有些是由于客观限制，例如国际广场（金茂汇的前身）被明城墙与湖岸线“隔断”，无法最大限度地进入湖区。
当杭州创造了令人叹为观止的西湖世界，苏州金鸡湖也有了网红打卡的李公第，南京却没有一个可媲美的湖滨商业综合体（街区），成为了多年来的一大遗憾。
直到近两年，金雕已经“占领”仙林中心，环湖筑城。万达摩东迁仙林湖，建成第四代文旅综合体后，与景丰金茂于1912年引领百家湖商圈的崛起。南京本土的“湖滨商业演化论”正逐渐获得新的注脚。
那么，12月22日在九龙湖畔开业的九龙湖畔度假村到底长什么样呢？也就是说，那个小小的“身体”里装着什么样的业务呢？让我们一起提前揭秘吧。 （PS：以下所有探店照片均拍摄于12月18日下午，开业前3天）
这也是九龙湖国际企业总部园区内被“珍惜”多年的2万平米集中商业，位于A2、A3两栋公寓楼之间。下图为商场湖边立面，脚手架尚未拆除。
为了保证商业品质，九龙君临天下邀请了全球五大银行之一的第一太平戴维斯公司负责招商和运营管理，目前确定的楼层业态分布如下，没错。
B1F：美食广场、中式快餐
1F：咖啡/西餐、甜面包、生活零售
2F：休闲餐饮、异域美食、儿童、各类生活设施
3F：室内运动场馆、儿童、成人运动训练、美发沙龙、新型健身、特色餐饮
4F：商务宴会、豪华SPA
“今后，总部公园不仅能满足上班族平日的消费，还能为家庭周末在九龙湖草坪露营后提供步行范围内的就餐休闲场所。我想。”
下图是商场内唯一的挑高中庭实景独家曝光。
截至本周末开幕，九龙君临天下的商业品牌阵容也已正式公布。
COSTA、汉堡王、BLEBLE谷物派、NEW FOREST、十七家、燕欣、1890泰式SPA、永和豆浆、皮塔烧烤卷饼、如意馄饨、诺凡Crossfit、迎氏汤包、雨亭鲜、故乡鸡、SHARPS Shape、忍酷滑雪魔方魔方、海心鱼海鲜烧烤、青山源氏火锅、一鸣真鲜奶吧、柴伊、苏江泰茶、金刚鸽王、蒙自祥等。
通过以上招商品牌我们发现，该商场主要针对园区内的年轻上班族群体，以及雅居乐藏龙御景、保利中央公园、新城等周边住宅区的亲子家庭。不难。九龙湖及朗诗九龙湖别墅。餐饮行业占比最大，其次是亲子休闲、美容行业。教育培训企业的进入还有待观察。
另外值得注意的是，在开业前公布的最新品牌阵容中，只有早前发布的屈臣氏超市没有出现。记者走访现场，没有发现屈臣氏门的踪迹。这也意味着购物中心生活方式零售的业态尚未完全明确。
据悉，九龙湖滨地还将设有阿里巴巴24小时健身品牌店、豪华足部按摩SPA、皮划艇俱乐部等。但从目前进展情况来看，上述业态似乎仍处于筹备阶段。
当我在商店里闲逛时，我发现很多商店仍在装修中。而且从目前的进展来看，实现12月22日全面开放的可能性似乎不大。这意味着，九龙湖畔虽然面积不大，但开业率很有可能达不到预期的100%。
下面是从4楼看到的中庭，可以清楚地看到各层的装修工作正在进行中。
我们来看看地下一层的美食广场。如果只看外观，地板、天花板等硬质结构都相当不错。
从此公园里的白领再也不用挤进地下车库版的食堂了（P.S.其实食堂价格一点也不便宜，炒饭、盖饭一般要18-26原价（同样的）如新街口地区）
接下来，我们将重点介绍一些已经取得成果的主要加盟商的装修进展情况。例如，其主要商店之一是Ninku Ski Cube。这是南京首家室内滑雪主题公园。
据相关报道，年酷滑雪立方是一家集滑雪、健身、派对、亲子、餐饮等为一体的综合性主题运动馆。该设施占地约300平方米，以滑雪为主，同时还融合了蹦床、攀岩、攻防射箭等特色项目，是最IN、打造COOL的室内时尚运动主题之一生活中心。
汉堡王快餐店（商场一楼西入口，面向主公园中轴线）
“小生肉”们喜爱的一鸣根生奶吧（位于商场一楼东入口，面向九龙湖景区）
如意馄饨
青山园石锅料理
平心而论，总体量34万平方米的九龙湖国际企业总部园区，仅经过江宁开发区几年的考验，就已成为江宁区租户品质最高的首屈一指的写字楼。变成了商业园区。这不仅体现了开发区建设豪华建筑的能力，也印证了这样一个事实：越来越多的高端产业园区正在“吃”南京商业市场所谓的高端CBD蛋糕。
对比租金水平、政策支持、硬件支持环境，短期内两者似乎存在矛盾。总之，这或许是繁华的新城科技园VS破旧的开西CBD一期之后，定位思路清晰的产业园模式不会再“击败”或“封锁”CBD的一个生动案例。当然，没必要和金融城屈指可数的以金融、保险为主的总部商圈相提并论。
站在国际企业总部园区九龙湖滨世界的肩膀上，是时候以新的姿态在南京湖滨开辟商业+商业的新天地了。
（三）
据说，江宁市中心周边各地的拉锯战已经持续了很长时间。今天是东山，明天是百家湖，后天是九龙湖。
在大江宁，城市化竞争的历史始终有着惊人的相似。就像2015年之前一样，人们总是在问：“江宁的新街口、胜泰路、白家湖是哪一个？”
好吧，我们不禁这样想。 “九龙湖和百家湖，哪个会成为江宁市未来新的总部经济中心？或者说哪个更类似于CBD？”
现在确实没有答案。这是因为，至少在现阶段，以九龙湖国际企业总部园为代表的一支新的公共商业力量，正在利用行之有效的“豪华产业园”模式，从百家湖、凤凰港向“虎口”进发。”来偷食物。”
难怪。 “为何景丰中心享有盛誉的“建宁小德基”，却几乎看不到国际大公司的总部？ ”有人开玩笑说。
显然，答案是南部邻近的九龙湖利用其政策“阻止”游客。更有趣的是，后者出现的时机，“恰巧”抢先了尚在蓝图上的百家湖CBD（双龙街以东、凤凰广场对面的中轴商圈）的推出，几乎垄断了江宁。地区总部的经济状况。
下图为规划中的白家湖中央商务区CBD（2013年版）。整个商务区拥有数座150m、100m高层商业办公用地（未来白家湖第一高楼）、低密度科研办公用地未来十年将形成百家湖的壮丽覆盖。
在引进总部科研项目方面，百家湖CBD也首屈一指。例如，海康威视江苏、安徽地区总部正计划进入该地区，总投资10亿元。预计运营头五年内累计收入将超过75亿元。此外，京峰万豪酒店于2018 年初开业。百家湖文化分中心（建宁首家美术馆）也已开工建设。
“最终，谁拥有更多的土地、更有韧性，还是一个竞争的问题。”然而，为了满足房地产开发商的房产销售需求，九龙湖是“被迫”吸纳的。近年来，上秦淮生产了多款别墅产品。但实际上，核心区仍然是跨国公司总部所在地的“湖中心”。
此外，九龙湖湿地公园周边的潜在土地保育面积仍然巨大。随着城镇化进程不断推进，位于水源大道的克莉丝汀食品厂、长安马自达南京公司搬迁“只是时间问题”。
一旦上述工厂完成土地功能置换并搬迁，将为九龙湖核心区贡献约数百万平方米的巨量可开发土地。加上去年出售的G58商业地块，预计将共同支撑九龙湖CBD未来5-10年的2.0时代。
值得注意的是，位于地铁3号线诚信大道“上”的G58商业办公综合体，将由景丰、苏宁置业、旭辉三大地产公司联合开发。规划建设占地6万多平方米的大型购物中心（设施齐全）和限高150米的甲级写字楼。
毗邻G58综合体的金隅九龙湖G20地块目前正在建设中，未来将包含高端住宅产品并进行高端改善。
无论如何，在真正的“九龙湖CBD”出现之前，国际企业总部园区已经作为排头兵迅速而悄然行动，并已被世界500强企业、软件研发巨头、互联网独角兽、新能源热衷于引进来自全国各地的领导人。智能电网、节能环保、电子商务等产业“夹在一处”，全都聚集在我碗里。
这种如饿虎一般的“争夺食物”，将导致河西新城科技园、南方新城软件谷以及中国在吸引科技企业方面直接或间接的“获客”。竞争是不可避免的。国家江北新区。在吸纳总部经济方面，九龙湖和百家湖两大板块已经开始较量和竞争。
事实上，江宁区多年前就定下了基调，决心花大力气打造总部经济第一张名片，所以今天是九龙湖核心区唯一的胜利机会，就是击败时钟。换句话说，我们处于一个没有退出的线程上。
他提剑上马，只好背墙而战。九龙湖和百家湖之间的总部经济竞争和“江宁之后谁将成为下一个宇宙中心”的无休止的战争才刚刚开始。
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