东北三省土地资源，2020年东北土地政策

中国房地产报记者任万新报道，沉阳、长春、哈尔滨、大连、北京范永峰报道，“价格溢价，该地块已被拍卖过九次。” 11月，受冷空气侵袭，长春气温大幅下降，习惯了当地冬季的长春居民抱怨“太反常了”。王兰（化名）一边收紧羽绒服，一边指着身前的围栏区域对中国房地产报记者说道。几年前，樱兰先生是长春市当地房地产领域的一名高管，从事过从工程到建筑、审批、招投标、房地产经纪到家居建材等各个领域的工作。这次是溢价，溢价率不高，但会传递一个信号，提振市场。乌兰所说的可能推高市场的地块是10月20日成交的长春住宅地块，溢价率为7.13%。该地块为位于长春经济技术开发区仙台街与北海路交叉口的住宅区，东至金桥街，西至仙台街，西至吉林省食品药品监督管理局。南临北海路，交易面积91414平方米。记者绕着该地块走一圈发现，该地块周边的商业、医院等配套设施十分成熟，交通十分便利。我们充分展现了振兴房地产市场、振兴土地市场的决心。据长春市规划和自然资源局官网今年9月20日发布的《长工子图卦2023第077号公告》显示，该地块起拍价为7.6亿元。最终，经过九次竞价，保利（长春）恒富房地产开发有限公司（以下简称恒富地产）以约8.16亿元的交易价格退市。恒富地产是一家实力雄厚的房地产公司，成立于2008年，隶属于保利集团。或者，出于增强市场信心的考虑，长春市当地媒体称，“为主动应对房地产市场环境，（长春市）经济开发区将继续建设成熟优质土地。”据报道。本次出让土地交通便利，商业服务、医疗保健、文化体育等配套设施齐全，土地出让公告后已有两家核心企业入驻经营。 “吸引保利和中国海外参与竞标，最终溢价出售土地。”东北核心城市的房地产市场正在经历严重的调整和转型，这种溢价交易的土地拍卖面临着巨大的压力。时机将提振市场信心。不过，记者在调查走访过程中发现，长春等东北三省核心城市的土地拍卖市场面临一定压力。困难不是一天造成的，需要时间才能摆脱困难。记者走访东北各州核心城市发现，土地拍卖低迷的原因很复杂，国家相关部委和房地产企业希望这个冬天快点过去。深层次的压力原因也影响着房地产市场。

长春市规划和自然资源局

清平末年，由于寒风凛冽，开始了土地拍卖。 2021年初，为减少公共土地出让手续相关信息缺失对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定性等违规行为，并由市场主体提供重要信息。防止信息被忽视。从相关信息的竞争来看，住房用地供应“二元集中”新政已正式实施，22个重点城市已入列。 “两个集中”的思路是先集中发布搬迁公告，原则上每年发布搬迁公告不超过3次，实际搬迁地块间隔和数量应相对平衡. 是.在发布第一个公告时，您应该宣布今年的公告何时发布。二是密集组织土地流转活动。同批次出让土地采用挂牌交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。如果土地通过拍卖进行交易，则拍卖活动必须是：持续、集中地完成。土地拍卖政策调整、房地产市场政策调整、房地产企业流动性压力等综合现实，给2021年东北地区土地出让带来前所未有的压力。土地供应集中下，大城市土地市场表现分化明显，市场主体优劣也各异。尤其是2021年底第三轮集中供地，分化更加明显。当时，为了恢复房地产企业拿地欲望，增加土地出让收入，参与集约供地的城市开始联手降低土地拍卖标准，提高土地供应质量。随着第三次土地集中拍卖的实施，流拍数量明显减少，但沉阳、长春土地市场形势依然严峻。截至2021年12月底，辽宁省沉阳市第三次集约供地中，地块未售出率已达70%。同年，吉林省长春市第三次土地集约拍卖共拍出12幅土地，但最终仅拍出3幅，另有9幅因未办理公司登记而被拒绝。已完成。失败率为75%。受此影响，长春市2021年土地出让收入排名下降7位，土地出让收入总额不足600亿元，比上年下降近15%。今年年初，自然资源部总局发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“《通知》”）引起了市场的关注。 2月3日，《上海证券报》，自然资源部回应称，该文件由自然资源部下发，是地方宅基地供应的指导性文件。不是废除集约供地制度，而是充分信息公开对于优化完善集约供地政策、稳定引导市场预期的积极作用，是把你的能力发挥到最大。事实上，《通知》已于2022年12月8日发布，由自然资源部向各省、自治区、直辖市、自然资源主管部门下发，对各市、县自然资源主管部门提出了要求。报告提出，市、县自然资源主管部门要根据年度土地供应计划，编制并公布未来一定时期内拟出让土地的详细清单。一般情况下，每个公布的详细清单对应的预定转让期限应为3个月或以上。明细表内的地块，在预定出让期限内可以发布一次或者多次出让公告。 “2021年，土地‘集中供应’是非常有必要的。这不仅有效应对了市场过热的情况，也有利于减少房地产企业之间的不合理竞争。但这一政策只针对少数城市，而且“目前市场形势对复苏的预期很高，优化这一政策也是理所当然的。”某大型房企政策研究部人士对记者表示。尽管沉阳、大连、长春、哈尔滨等核心城市的土地拍卖因土地供应政策的调整和优化而略有好转，但近年来的销售状况仍然较低。

“2021年下半年以来，全国房地产市场大幅下滑，房企投资布局更加谨慎，拿地力度较之前有所减少。”该公司分析师孟欣欣表示。中国指数研究院数据显示，2022年东北三省房地产转让费将大幅下降，而根据中国指数研究院分省数据，黑龙江、吉林两省的房地产转让费下降幅度更大。研究所告诉记者。 90%，辽宁省下降超过70%，整体下降幅度远大于其他省份。 2023年1月至10月，东北三省住宅用地出让金绝对金额维持在100亿元以下的低位，黑龙江、吉林两省同比小幅增长。城市层面，土地出让金集中在大连、沉阳、哈尔滨、长春四个城市，这四个城市2022年住宅用地出让金较上年大幅下降66.2%。降幅分别为84.3%、95.7%和96.9%，高于其他二线城市。值得一提的是，土地市场的这些压力影响了土地拍卖的信心，今年以来，除沉阳外，东北地区其他三个核心城市都出现了各类拍卖失败、取消的情况。公众对土地拍卖的情绪仍然疲软，政府出售土地的步伐正在放缓。土地供应端力度不足，导致成交量下降。中国指数研究院数据显示，2023年1月至10月，大连、沉阳住宅区规划建筑面积同比分别下降39.9%和76.5%。从土地拍卖热度来看，东北三省核心城市地块大部分以低价出售为主，土地拍卖热度较低。此外，未售出、取消拍卖的现象依然存在；截至10月底，大连2023年住宅用地出让12宗、暂停交易5宗，长春2023年住宅用地出让27宗、暂停交易4宗。5起拍卖失败，1起交易被取消；哈尔滨发起14起诉讼，3起诉讼被驳回，3起交易被取消。

保利地业收购吉林省长春市土地

长春市行政中心信息屏

上述《通知》号文要求各地方政府在计算下一年度土地供应总量计划时，采用近三年住宅用地年均成交量及相应的房屋建筑面积。被强调。看数量。规划总量要根据城市政策进行调整，商品住宅处置周期长、土地流失率高、市场需求明显不足的城市，商品住宅用地要根据城市政策调整。城市政策，要控制供应规模。其中，未竣工住房用地供应面积超过近三年平均成交量五倍的城市，要么大幅缩减规划规模，要么在某些情况下停止供地。也就是说，房地产市场收缩周期已经成为影响不同城市土地销售的变量之一。此前，诸葛科技发表研究文章称，2023年上半年，热点城市土地市场升温较为明显，合肥、杭州、苏州、南京、成都等多个城市土地溢价水平一、二季度均明显高于去年同期。然而，在长春、大连等城市，面临房地产市场枯竭的压力，平地拍卖仍是瓶颈，且今年前两季度土地溢价水平仍没有复苏迹象。房地产市场的枯竭率仍然是房地产企业拿地时的重要考虑因素，房地产市场表现稳定的城市更具优势。对于进行低温土地拍卖的城市来说，这是解决问题的重要一点。此外，今年城市土地市场较去年明显升温，给整个房地产市场发出了一定的积极信号，但目前市场仍处于局部改善阶段，没有改善的难度。 2021 年上半年，天气将恢复极端炎热。当记者向中国指数研究院询问今年前10个月东北三省土地出让金额时，三省均未超过100亿元。数据显示，为81亿元，与2021年的759亿元相比也相去甚远。今年1-10月，黑龙江省土地出让金仅为26亿元，不到2021年的六分之一。孟欣告诉记者：“目前销售下滑态势并未改善，土地拍卖气氛疲弱。中国指数研究院数据显示，2023年1月至10月，我国大连核心城市商品住宅成交量沉阳同比下降30.4%，哈尔滨、长春下降18.1%，与去年同期基本持平。但近年来，东北三省人口却有所增加。 “购房总需求减弱，同时沉阳、大连等很多城市的短期库存清理周期较长，均为20个月。”记者在采访中了解到。尽管政府热衷于去库存，但房地产企业表示他们更担心。孟欣欣表示，目前房企采取“精准投资、按销定金”的拿地策略，也是迫于资金压力。 “我们肯定是做‘以销为主的投资’，东北有很多楼盘在售，我们现在更关心的是减少库存，保证现金流。资金链这么紧，如果能做到这一点， ”一家大型上市房地产公司的销售经理告诉记者，“我们采取谨慎观望的态度，尤其是在优质土地方面。这是必要的，”他说。 “现在我们各大房地产公司的意见都是一致的，因为目前东北地区的房地产市场环境压力很大，清盘周期也很长。基本上从第一盘开始就一直这样。”` “这是我们目前为止的销售业绩。二手房的销售，尤其是二手房，如果卖不出去，每年需要非常高的维护费用。”“仅此而已，在现金流紧张的情况下，绝对没有勇气拿地。当然，也有一些特别好的、优质的土地。如果你加入游戏，公司代表也会开会讨论。毕竟现在的土地供应清单模式是“这对房地产公司来说是好事。因为我们研究分析特定地块的区位优势和劣势，权衡利弊，我们需要更多时间。”销售总监补充道。

沉阳市自然资源局

“今年年底，我们（沉阳市自然资源局）将制定土地出让方案。”沉阳市自然资源局一位官员告诉记者。该负责人告诉记者，根据沉阳的城市发展和核心板块规划，下一步将进行系统的招商引资，并向各大房地产企业下手。在回答记者关于沉阳明年土地供应情况的问题时，该负责人表示，“土地市场是房地产行业的上游链条，需要根据当前情况和现状进行供应调整” .”要研判房地产市场走势、开发企业当前销售和库存水平，根据国家和本市房地产管理政策，参考房地产市场流动性比率，调整土地供应。基于土地供应优化，上述城市的市场反馈较为满意。 “[挂牌制度]让市场主体获得更全面、准确的信息，有利于提前做出投资决策。目前，沉阳土地市场定期公布商品住宅用地供应清单，并采用‘明细信息’。”为保持土地供应均衡合理节奏，需要采取“频频少量”的顺序。”上述工作人员告诉记者。 “下一步，长春市必然会利用优质地块来吸引房地产企业拿地。就像这一次，我们认为土地市场已经见底了。”康复已经到来，”王说。冉说道。 “与9月份类似，哈尔滨项目到南京卖房，打着‘酷地产’的口号。但现实中，哈尔滨纯粹用于暑假的房产项目很少。” “房价的估值，和东北人热衷过冬的三亚相比怎么样？所以最终成交量比较平淡。”他笑着说。 “那么您认为哈尔滨的做法在业内是否明智？”记者问道。 “当然，在这样的困境下，最需要的就是探索不是吗？探索意味着更多的可能性。”他回答道。 （应受访者要求，文中王兰为化名。图片来源：冷万新/摄）