jiadelimei1688 万科翡翠西湖采用“高低搭配”。新京报记者段文平供图
西湖月筑目前正在筹备中，具体开业时间定于6月份。新京报记者袁秀丽供图
第一个西岳观湖售楼处落户北京天鹅湖会展中心。新京报记者科德纳供图
金地大湖风华拥有23栋大楼、17栋平房、6栋叠层别墅。北京报记者赵宇供图
由于区域发展欠发达、产品与需求“不匹配”，6个限价项目相继入市，6000多套房的供应达到顶峰。
（上接B09版本）
尴尬的“不匹配”？
如上所述，青龙湖拥有6000亩的水体和14000余亩的青龙湖森林公园，生态环境优良，自然环境优美，周边是理想的度假居所和改善之地。
但“7090”政策要求部分限价项目的住房产品70%为90平方米以下的中小套型。例如，商凯·西月观湖推出的89平米三居别墅产品、龙湖西湖月开发的73-83平米两居室、三居室产品、89平米三居室产品等。金地大户丰发等
新购房者对位置、交通和价格更加敏感。房山青龙湖住宅有限公司项目的平均售价大多为37,245元/平方米，最高单价不超过39,107元/平方米。丰台住宅限售项目平均售价为4.1万元。 /平方米，最高单价不超过44403元/平方米。尤其是随着多品类竞争的加剧，不少楼盘开始推出价格优惠和精装赠品，而青龙湖限价楼盘对于购房者来说在价格上更具优势。
不过，地理位置、交通、配套设施就比较“致命”。如上所述，它位于北京西六环之外，因此没有轨道交通。该购房者告诉记者，他对龙湖四福约一套73平方米的两居室感兴趣。顶楼有露台，布局很好，但是间隔太远。上班不方便。
张大伟说，该地区距北京核心区约35公里。这是什么概念？对应的是深圳核心区到香港的区域。虽然该地区对改良型产品会有一定的需求，但“90/70”小户型产品的大量供应将进一步收紧区域市场。
具体到上述项目，万科翡翠西湖地处北京六区之一的丰台，更重要的是，相对于房山其他限价项目，该项目具有毗邻的行政优势。学校和中央民族大学相继成立，传闻中的T2轻轨终点站位于青龙湖公园附近，凭借先行开通的优势，先期吸引了部分顾客。
相比之下，向海西月观湖、龙湖西湖月珠、宝石大湖丰华、中铁建设有限公司房价项目均位于房山青龙湖，该板块的交通、教育、医疗、生活配套并不完善。由于基础设施等硬件设施不完善，开发商被迫在产品层面进行“竞争”，还需要通过细部装饰、园林等提升产品能力。
张大伟表示，严格来说，该地区很多项目的产品力都不错，限价项目的集中供应压倒了其他地区。 “但关键是要引进真正优质的教育。如果我们能在该地区建立一些真正的中小学、西城、海淀，以目前的市场价格来看，还是有意义的。如果没有地铁，开发商必须这样做。”此外，开发商首先要提供配套设施，完善业务。否则，购房者只会哭个不停。 ”
北京报记者段文平
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万科翡翠西湖一期460套洋房已售出74%
万科翡翠西湖打响了青龙湖限价项目“混战”的第一枪。丰台位于北京六区，占据青龙湖森林公园出口，得到人大附属学校的教育支持，由万科运营，因其综合社区而享有盛誉。已确立的。让我们在这“人群”中生存下来并脱颖而出。
位于丰台市，教育配套设施完善。
万科翡翠西湖项目位于西六环王座桥出口处泉湖西路以西1.5公里处。万科翡翠西湖以泉湖西路与珊瑚路交叉口为中心呈放射状分布，形成包括住宅区、购物街、商业中心、老年公寓、幼儿园、停车场等在内的综合社区。
新京报记者走访现场发现，万科翡翠西湖紧邻青龙湖森林公园正门，非常方便居民日常观光休闲。目前项目周边2公里范围内基本没有生活设施，但正在规划建设，是一个业态丰富的综合社区。据项目销售代表介绍，该社区拥有住宅用地13万平方米、商业设施8万平方米、老年公寓2.8万平方米、幼儿园3000多平方米。
此外，虽然项目周边中小学的教育资源并不完善，但项目以北4公里处有一所丰台人民大学附属名校，且该学校已获得北京市教育局的正式认可。这是一所公立学校。主楼涵盖小学、初中、高中，面积13万多平方米。 2017年，学校小学部正式启用。初中部于2018年正式开学。据万科翡翠西湖销售人员介绍，该小区目前在丰台人民大学附属学校招生范围内。
交通方面，项目距离西六环王座桥出口1.5公里，但不具备公共交通。传闻中的T2轻轨目前仍处于规划阶段，尚未最终确定。
虽然项目周边2公里范围内生活设施不完善，但项目内设施齐全，商业配套面积8万平方米。据项目销售代表介绍，今年年底将有超过1万平方米的商业街区投入运营，包括超市、餐饮、休闲娱乐等。
第三间卧室的第二间卧室较小，浴室位于主卧室旁边。
在住宅产品建设上，万科翡翠西湖目前一、二期产品采用“高低配置”，建筑布局为三侧7-8层平房，每栋建筑可容纳两个家庭。中央三居室有楼梯，面积仅90平方米，地上三层，地下两层，建筑面积约300平方米。整个村容积率为1.09，属于低密度住宅区。
记者在某营业厅沙盘上观察到，由于“高低配置”，片区公共绿地不断减少，平房组团的面积比例资源正在被别墅组团牺牲。
具体到户型本身，90平米的房子有三房两厅一厨一卫，南北通透。其中一间次卧面积约6.3平方米。有点局促。卫生间分为干湿区，但进出主卧要经过卫生间，不太方便。
北京市住建委数据显示，截至5月9日，一期挂牌销售的460套平房中，已签约或预留340余套，销售率为74% 。
本项目限制平均销售价格不超过41230元/平方米，最高销售价格不超过43292元/平方米。据项目销售代表介绍，南北别墅总价约为370万元/套，东西房总价约为350万元/套，庭院产品总价为10万元至1200万元。万元/套（含精品）。
总体而言，该项目与周边现有住宅相比具有价格优势。据贝壳搜查，万科翡翠西湖附近的延禧华府城现房单价约为每平方米4万元，其中358平方米别墅产品总价约为1400万元，3房而2居室合计138平米的售价约为750万，折合单价为每平米540万元。
北京报记者段文平
西湖的乐趣拒绝“高低搭配”，园林引人注目
青龙湖原名重庆水库，1995年开始旅游开发。如今，它不仅作为旅游胜地，而且作为北京新兴的房地产市场而备受关注。这里，除了去年开业的万科翡翠西湖外，今年还将首次开业的西湖月台、西月观湖，宝石大湖风花也即将亮相。
其中，龙湖旗下运营的西湖悦卓，是一个纯平房的低密度社区，但如何以统一的产品价格和户型吸引客户呢？
低密度平房均价不超过每平方米37245元
与同区域项目相比，西湖月珠项目最大的亮点是距离青龙湖直线距离不到200米，部分房屋可观湖景。规划容积率为1.6，为低密度住宅。
值得注意的是，这个项目背后有一个强大的开发者联盟。 2017年6月，龙湖+国开+万科+首开联合体以56.1亿元出让青龙湖地块，占该公司土地面积的12%。
该地块为中型住宅综合体，建设用地面积13.3万平方米，建设管理规模约21.05万平方米，供应能力约2000套。商品房平均销售价格不得超过37245元/平方米，最高销售价格不得超过39107元/平方米。
2017年获得的土地今年首次上市。今年年初，西湖岳州办事处建设竣工。 4月13日，办公室正式对外开放。不过，营业厅所在地并非项目所在地，而是在大源村收费站（两果桥）出口左侧200米处，距青龙湖约5公里，这里交通较为便利。
据报道，Saiko Getshuo部分产品的样板间已于5月11日向公众开放。该项目目前处于候补名单中，买家需提供5万元冻结资金。
据店员介绍，目前尚未拿到预售证，具体开业日期预计在6月份。
值得一提的是，西湖月筑将附设幼儿园。该地区还设有儿童游乐场和体育设施等设施。项目本身商业配套面积为2000平方米。
与邻近项目相比，交货时间不佳可能会造成销售压力
西湖岳的主要贸易商是龙湖。如您所知，园林景观和水系统是龙湖产品的主要特色。销售代表也一再强调西湖月苑的独特之处。 “社区设置了春花秋月两条主体大道，保证四季花开、树木常青。五层园林景观是龙湖独特的景观设计。”
一位销售代表表示，西湖岳的41 栋建筑呈28 度的南北坡度排列，部分原因是为了让业主能够欣赏到良好的湖景。
由于西湖悦商品房实行“90/70”政策，也确定了该项目大部分产品面积小于90平方米。
据销售代表介绍，为了保证社区的统一性和居住的私密性，西湖悦卓并没有像其他项目那样采用“高低搭配”的建筑规划。村里地面起伏，最高的建筑有六层楼高。
项目主推73平米、83平米住宅，以及200平米、300平米以上loft。住房收购率超过80%。
从平面图可以看出，73平方米和83平方米的公寓客厅宽度为3.9米，卧室宽度为3.6米。其中，面积83平方米的第三间卧室南北通透，厨房、卫生间通透，卫生间干湿分离。
73平米的两居室也是南北通透，有开放式厨房和开放式卫生间，但卫生间不能分隔干湿区。不过，由于这些单位通常位于顶层，因此拥有至少10平方米的露台。
至于价格，销售人员表示，顶层73平米公寓总价不到300万元，83平米公寓总价约为320万元。而且公寓交付时的形状也很粗糙。房产服务由龙湖提供，房产费为3.88元/平方米。
西湖月台的价格与该地区其他项目差不多，但毗邻的珠宝大湖风化店以精装交付，这给西湖月台的毛坯交付带来了不小的压力。
一位购房者表示，无论营业厅的沙盘多么令人印象深刻，但由于周边交通和配套设施的限制，目前还看不到大楼的地基。
新京报记者袁秀丽
西岳观湖目前尚无样板房先开。亮点是配套商业区。
“居山则吃山，靠水则吃水。”位于房山与丰台交界处的青龙湖，环境资源发挥了重要作用。在中国发展中发挥重要作用。区域房地产市场。目前，万科、商海、龙湖、金地等开发商竞相入驻。由于松海西月观湖是老牌国企首个开发项目，与周边项目相比，在青龙湖区域竞争中竞争力并不强。
6层平房竞争力较差
西岳观湖的第一个办公室将建在距项目不远的北京天鹅湖会议中心内。记者发现，与周边万科翡翠西湖、宝石大湖风华、龙四西湖月珠等项目相比，翔华西湖观景处显得格外安静。整体竞争力不强。
家不仅是居住的空间，更决定着生活的品质。商海·夕月湖景是商海地产的“夕月”系列产品。
据销售代表介绍，该项目目前共有17套住宅，其中平房12套，叠房5套，全部设计为六层平房，容积率为1.6。可见，商海·喜月观湖此次将以高端、低密度的产品亮相。
资料显示，2018年9月13日，祥凯以11.5亿元收购青龙湖片区高层用地，规划建设量8.4万平方米，其中住宅用地5.9万平方米。规划商业用地面积建筑面积2.5万平方米。
据销售代表介绍，目前商会西越观光还没有样板房。均价约37245元/平方米，户型包括89平方米的3房2厅1厨2卫、143平方米的夏悦产品。项目主体户型为89平米单层平房，南北通透，主卧特设飘窗，观景。
对于刚需的人来说，一套89平米的公寓售价在330万左右，相对划算。
房山市青龙湖唯一商业项目
生活不仅仅在于眼前的事物，无论诗篇多么美丽、多么遥远，也需要完善的商业配套设施。
据新京报记者了解，向海西月观湖是青龙湖房山片区唯一带商业设施的限价项目，社区内建有2.5万平方米商业空间，上层规划有一家酒店将建在那里。一楼和商店。
华北最大的奥特莱斯、华冠购物中心、国泰百货、中粮万科半岛广场等大型商业综合体均属于首开喜悦观湖战略规划布局的一部分，在这里可以极大满足业主的购物需求。
青龙湖地区在逐步发展为购物区、休闲区的同时，据悉，医疗、教育等基础设施也在不断完善。有青龙湖小学、北京第三中学青龙湖分校。医疗方面，附近医院众多，包括青龙湖中心医院、航天731医院、北京401医院等。
但交通不是很方便，没有车的话，通勤和日常生活会变得更加困难。周围几乎没什么人，北京报记者看到项目周围一片荒凉。
目前青龙湖地区的规划正在按计划进行，但实施时间难以预测。对于大多数人来说，住房是一生中最大的财务支出。对于购房者来说，该地区的未来将影响未来的购买。因此，买房时应该慎重决定。
北京报记者柯德纳
金地/大湖风华的洋房装修得很漂亮，但这能吸引顾客吗？
目前，关于青龙湖板块开发前景的争论一直没有结束。一方认为，青龙湖自然资源得天独厚，价格实惠，房屋销售压力不大；另一方则认为，青龙湖地处偏远，住房供应偏少。很难卖掉它们。
其中，位于青龙湖区域的金地大湖丰华以其低廉的价格和精致的装修吸引了购房者。近日，新京报记者来到宝石大户大户丰华进行调查。
该区域三个项目中，距离青龙湖最远。
新京报记者注意到，在金地大湖丰华售楼处，89平米的房源产品备受关注。 89平米的样板房里，围观的人群有好几群，有年轻的情侣，也有白发苍苍的老人，甚至多达三代人。
一位销售代表表示，“叠层产品以毛坯状态交付，而平房产品以精装状态交付，普遍性价比较高。”
据销售人员介绍，金地大湖风华距离青龙湖仅500米。
新京报记者走访现场发现，这是该区域三个项目中距离青龙湖最远的一个项目。
项目总面积约4.8万平方米，容积率1.6。共有住宅23栋，南侧6栋均为别墅。下层有地下室和花园，总面积210-220平方米，总造价约700万元，上层有阁楼，总面积约140平方米米。总金额约为520万元。
项目剩余17栋建筑为平房，底层面积约180平方米，顶层建筑面积约143平方米，层高41平方米。平方米露台。
我们还有少量面积67平方米的一居室单位。 “除了这三类户型外，平房的主户型是一套89平方米的三居室，单价为每平方米3.7万元，包含所有精装修、新风系统和智能家居系统。 “总费用约为330元。”店员说。
洋房产品中，89平米户型三房两厅一卫，主卧和客厅朝南，两间次卧朝北，厨房和客厅朝南，值得。注意到它配备了一间浴室。
据销售人员介绍，“一般来说，80平米以上的公寓，居住面积在16至17平米。我们89平米的公寓，有一个小阳台，居住面积约为21平米。”就建筑规模而言，入住率约为83%，由于提供了部分阳台区域，入住率约为90%。
67平方米一居室公寓的布局与89平方米三居室公寓类似。该类型公寓仅有48套，单价3.9万元/平方米，总价260万至270万元。
楼下单位出售，地下室面积超过70平方米
记者还注意到，作为购房者参考的房屋平面图明确，楼下房屋建筑面积为139平方米。此前，销售人员表示，楼下单位总面积为210-220平方米。采访得知，剩余面积是利用地形差异开发的地下区域，这也被认为是该项目的“卖点”之一。地下一层不会单独出售，而是作为下层的一部分以约1万元/平方米的价格出售给买家。
销售代表表示，由于该项目是青龙湖地区唯一的精装洋房项目，因此拿地成本较低，在同等价格范围内可以提供更多的附加值。
记者查询获悉，金地大湖丰华所在地块为房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块，出让日期为2018年7月。当时，金地以17.5亿元的价格以约41.13%的溢价获得该土地。
出让公告规定，区域内商品房平均销售价格不得超过37245元/平方米（含全装修费用），最高销售价格不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。规定不得超过。这一限价标准与龙湖地产2017年6月拿地时一致。但龙四占据了12%的自有面积，每套住宅的成本也相应增加。随着区域供应逐渐增多，同质化越来越严重，发现独特的特色成为产品赢得客户的突破口。其中，金地大湖风华的“卖点”是交付精美装修洋房。
北京报记者赵宇
