万柳书院75套房源上架抵押拍卖，有查封有抵押谁先启动拍卖程序

本文来源：时代财经作者：林新林

由于司法拍卖，北京豪宅“万柳书院”再次受到关注。

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2022年5月，北京万柳书院两处房产拍卖，其中一套顶层复式房以1.09亿元成交，单价36.47万元/平方米，新的“天花板”已被设定。北京顶级豪宅。当时，在确认网上竞标成功后，有消息透露，购买超高价豪宅的用户是“葛柯”，与经营金山软件的互联网大王葛柯同名。

一年后，万绿书院多达75处房产在拍卖网站上挂牌出售。

图片来源：京东资产拍卖平台

5月6日，“北京恒瑞房地产开发有限公司坏账转让项目”在京东拍卖场挂牌出售，处置对象为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。中国四大国有资产管理公司。截至2023年1月31日，债务金额约为人民币46.95亿元，其中本金为人民币37.5亿元，其中中和集团有限公司为连带债务人。

令人担忧的是，拍卖公告称，目前荷花恒瑞名下唯一开发并出售的房产是万绿书院社区。如上所述，中国信达对恒瑞的索赔以该公司的住宅楼、商业服务楼、万绿书院停车场等作为担保，抵押物包括75套未售出的住房。

不过，北京多位经纪人向时代财经表示，这些房屋实际上是在售的，所谓“未售出”是指房产没有在网上签约或登记。

此次债权拍卖会影响已售但未网上签约的房产所有权吗？业主的占用权会受到影响吗？时代财经5月8日发布拍卖公告，我拨打了挂牌债权人的联系方式，但目前尚未联系上。截至撰写本文时，已有29 个团体参与该项目，吸引了超过10,000 名参观者。

抵押和拍卖的万如住宅平均价格超过每平方米30万日元。

“万里墙、西城蝙蝠、小八峰、萨纳克湖、城市四合院树、北平宅院”，这样的顺口溜正在北京的奢侈品市场上奏响。满流的《关于满流学园的灰色墙壁。

这堵5米高的灰墙，由从荷兰运来的手工砖砌成，建造过程精细复杂，环绕着大约有五个足球场大小的万龙书院。据介绍，万绿书院的银杏树造价超过6万多元，停车场造价数百万元，房屋总造价超过1亿元。

灰墙后的万柳书院位于北京海淀市，毗邻颐和园、圆明园等皇家园林，附近北京大学、清华大学等著名学府众多。毕业于北京著名小学中关村第三小学。

2012年该地块出让时，其优越的地理位置吸引了保利、融创、万科、招商蛇口等众多开发商入驻。最终地块被众和置地以总价26.3亿元+1.64万平方米回购。有效楼面价41500元/平方米，成为当时的“每坪地价之王”。

2015年，该地区罕见的新房万柳书院首次入市，均价14.5万元/平方米，最高单价7000万元。据传，许多互联网大王都是万里书院的老板，其中包括联想创始人柳传志和网易创始人丁磊。

近年来，万绿书院的二手房和二手房均价已超过每平方米20万元。贝壳数据显示，目前万柳书院小区单价已达27.3万元/平方米，而根据李子行豪宅小程序信息，万柳书院在售二手房为31.2万元/平方米/平方米。以46.95亿元的债务金额计算，这75处房产的均价约为6260万元，远低于市场价格。

图片来源：李子星豪华小程序

值得注意的是，中国信达此次并不是直接拍卖抵押物，而只是进行债务拍卖和转让，但重要的问题是这些抵押房产目前是否未出售，是否已经出售，尚未在网上签约。

万里商圈房产经纪人王欣表示，万柳书院现房早在2021年下半年就已售空。目前，市场上的现房不足10套，最高售价为1.33亿元。 “这75处房产中，大部分都是业主全额购买的，没有一处是网上签约的。”

北京豪华地产资深房产经纪人杨明先生告诉时代财经，他的经纪店位于万柳书院附近。据抵押房产业主介绍，在签订买卖合同时，开发商对成交价格的解释如下：网站上要排队签名登记，所以我推迟了多次，直到抵押问题得到解决。 “最初，开发商告诉我，产权证可以在2022年底办理，但最终没有办成。”

万龙学院的业主也承认，他在2015年推出时就全款购买，虽然次年可能会颁发房产证，但“2018年以后购买的业主基本上拿不到证书”。 ”

北京金吾律师事务所主任王玉成表示，“这次拍卖是债权拍卖，但相当于债务的抵押物包括一系列房产。”当司法实践进入债权拍卖阶段时，他指出在许多情况下，债权人已经提出申请。强制执行是强制性的，因此相关房屋的买家应检查其房屋是否已被纳入执行程序。

尤美先生透露，目前业主正在通过法律手段维权，有业主咨询过律师后发现，在本案中，居住权比房屋所有权更重要。不会产生重大影响，因为该项目将得到优先考虑。

王雨辰还表示，无论购房是否是网上签约，只要购房处于执行过程中，购房者都可以依法主张权利、提出执行异议，值得思考。 “不要指望搬进来后一切都会顺利。一旦进入实施过程，风险就会与日俱增。”

开发商是老赖，此前他以35亿收购了北京国安俱乐部。

久负盛名的万龙学园为何被抵押并束之高阁？

拍卖公告显示，万柳学院小区是目前主债务人若恒嘴名下唯一开发销售的房产，众和集团有限公司为连带债务人，众和的实际房产房地产公司的管理人周金辉先生是连带债务人。中和集团有限公司及其配偶提供连带责任保证。

中和集团创始人周金辉先生是河北省定州市人，大学毕业后涉足房地产开发，创办了唐山新绿洲房地产开发有限公司。在赚到第一块金块后，他将业务扩展到北京，并于2005年9月成立了中和集团。他早期的核心业务主要集中在房地产开发。

成立第二年，周金辉就通过人脉拿下北京玉渊潭项目，并于2011年进入市场，开发为钓鱼台七号院。成为当时亚洲最昂贵的房地产。

类似的模式，2012年7月，中和置地拿下北京万柳土地项目（现万柳书院），新建住宅销售价格也水涨船高，成为北京豪宅市场的龙头企业之一。一。

和很多地产大亨一样，仇锦辉本人也热爱体育运动，尤其是足球。 2009年，中和集团作为天使投资人联合创立三海体育，并担任国际足联、欧足联国内门票销售代理。

2016年，众和集团一次性出资35.5亿元收购北京国安64%的股份，北京国安一直是国内著名俱乐部，曾夺得中超联赛冠军，公司名称变更为北京中和。国安足球俱乐部正式入市，进军足球体育产业。

此后，中赫集团进一步聚焦体育相关产业，如2020年与首旅集团等签约河北省崇礼市太子城冰雪城项目，2020年中赫集团成为其中之一社会资本.各方开工建设北京工人体育馆。

周锦辉本人近年来也成为胡润富豪榜的常客。 2022年11月，周锦辉以资产62亿元、《2022年衡昌烧坊·胡润百富榜》排名第1038位。

然而，由于房地产行业的不景气、尚处于建设投资期的大型体育项目以及国安俱乐部的经营亏损，周金辉与中和派近年来并不安宁。北京证券交易所官网公布的信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业利润1.03亿元，净利润-12.09亿元。

截至2022年10月，天眼查先生拥有中和集团有限公司、中和置业有限公司、北京国安足球俱乐部有限公司等多个执行对象信息，金额合计处决金额89.2万日元，万源潮、周锦辉等人被勒令限制消费，成为“失信被执行人”。

目前，万绿书院75栋房屋因坏账46.95亿元被迫办理抵押贷款。对于购买房产的业主是否可以继续持有房产，王玉成律师表示，一般情况下，如果债务拍卖成功，抵押物不会直接成为债权人的财产。抵押品可能成为债权人的财产。它将通过拍卖过程进行处置。