上海2021年集中土拍第一批，上海中海土地围标事件

10月25日，上海第三阶段土地拍卖第二轮结束，共有10宗地块入拍，出让总金额478.83亿元，平均最低价约26643元/平方米。成为。

至此，上海三期集约土地供应已全部出让，共17宗地块分两批出让，成交总金额675.3亿元，出让建筑面积269平方米，面积8000平方米。平方米。两轮交易平均溢价率分别为6.67%和4.94%，均低于上一批。不过，仍有8幅地块处于抽签阶段，其中3幅地块溢价成交，6幅地块低价成交。

总体来看，上海三级土地拍卖市场保持稳定，该板块的热度明显提升，新房市场也是如此。

特点一：调整土地拍卖规则，提高征地标准。第三轮土地拍卖调整，招标较以往增加了“优质建设”环节，并结合新增招标挂牌，重新开放，明确装修价格标准，诱导房地产企业提价。

现场招标分三步进行：先招标，达到最高价后，再对“绿色建筑和超低能耗建筑”和“公共租赁住房比例”进行招标。符合价格和同等投标条件的，采用抽签方式确定中标人。

第一次拍卖的静安中兴地块、长宁程家桥地块，第二次拍卖的徐汇龙华地块、宝山大川地块均已恢复招投标。换句话说，就是先打分再投标的“优中选优”的方法。

在竞赛“品质建造”阶段，共有6件拍品达到了竞赛“品质建造”阶段目标上限。也就是说，您必须满足两件包裹的要求。 -星级绿色建筑和近零能耗建筑。在“公共租赁住房入住率”的争夺中，上述6个地块都达到了招标指标的上限，要求公共租赁住房的入住率达到7%至8%。

从这一新规来看，上海市将切实强化住房建设高质量发展方向，强化民生保障和公共服务功能，推动住房建设精良、集约、绿色，促进发展。对于房地产企业来说，公租房品质竞争加剧，拿地门槛进一步提高，新建住房品质要求也越来越高。

特点二：国有企业接管全部业务，私营企业没有收入1、参与三期招标的房地产企业大幅减少，房地产企业拿地意愿低下。

首场拍卖中，约有14家房地产企业参与了七幅地块的拍卖，与第二期第二场拍卖相比，大幅减少了34家企业，参与的房地产企业数量也是最低的。在本次地方拍卖中，民企消失，央企“垄断” 在本次地方拍卖中，财力雄厚的国有房企对不少热门地块表现出了浓厚的兴趣。

在第二次本地拍卖中，有29家房地产企业申请参与10个地块，与上半年没有私营企业参与相比，下半年有6家私营企业参与，但没有一家参与。金鑫城、坤和、通锦、天安、安徽置地、东亚新华均为首次参展。由于融资等限制，许多房地产公司采取与其他房地产公司合作的方式。目前，不少民营企业拿地仍持谨慎态度，只关注优质土地。

2、中央企业仍是征地主力军。

据克而瑞统计，在第三轮集中供地中，保利参与了10宗拍卖，象屿、招商参与了9宗拍卖，越秀也参与了6宗地块的竞拍。拍卖，家庭公司。

从成交结果看，17块地块中，12块为国有企业（含财团）收购，其余5块为城投公司收购。其中，华商蛇口、保利、象屿地产、建发地产均获得两幅地块。中海以240亿元底价拿下本轮最贵地块徐汇龙华，使得招商局和华润的拿地总额分别达到101.6亿元和70亿元。征地金额全部由国有企业承担，体现了国有企业雄厚的资金实力。

特色三：集中供地诞生以来的“地总王” 在第三届土地拍卖第二轮中，中海西海岸财团以最低价240.16亿元出让徐汇龙华巨幅地块，创下了最低价。地价35674元/平方米，创下2023年上海土地总价新纪录。

这是自2020年禁止中海三年内在上海公开市场拿地“串通”案以来，中海集团拿下的首块地块。这也是2021年土地供应密集以来上海地块的最高起拍价。总价仅次于2020年香港置地财团以310.5亿收购的徐汇区黄浦江南延伸段土地。原来的。

该地块为混合业态，包括商业、住宅、办公、租赁房、科研等，其中办公面积约21.6万平方米，商业建筑面积约13.5万平方米。高度限制为250米。可售住宅面积约20.9万平方米，住宅面积不受限制。住宅限高100米，容积率2.52/2.63，打造徐汇滨江地区新的高端高层住宅区。

上海龙华建设发展有限公司将与中海集团合作，目前尚不清楚两家公司的投资比例。后者由上海西岸开发（集团）有限公司全资拥有，隶属于上海市徐汇区国有资产监督管理委员会。

事实上，这已是中海今年第三次收购价值超过100亿日元的土地。

在今年6月底举行的深圳土地拍卖会上，中海集团以最高价125亿元、最低价6.03万元/平方米、溢价200万元拿下深圳湾超级总部基地住宅用地。 15次。 %。该地块起拍价达到108.98亿元，这也是深圳土地拍卖史上最高起拍价。

9月中旬，中海以总价128亿元拿下广州市海珠区上涌果园北地块，最低地价约5.22万元/平方米。

10月24日，中海收购上海土地王，随后以最低价格33.8亿元收购北京丰台住宅用地。

特征四：部分地区房产、土地总价上涨，房地产市场平稳。上海第三次土地拍卖中，不少地区房产、土地总价较周边有所上涨面积2、年内新开发或出售的土地。

首场土地拍卖中，青浦市朱家角区和西安区的土地价格均上涨5%以上。例如，青浦市朱家角区，房产、土地总价上涨2000元/平方米。新出让的三块地块房产、土地总价为4.4万元/平方米，皖通高速、通润地区去年7月出让的房产、土地总价为4.2万元/平方米。

第二次土地拍卖中，青浦赵巷区房产和土地总价每平方米上涨1500元。三宗新土地出让中房产和土地总价为5.6万元/平方米，去年12月，厦门国贸以溢价8.96%拿下该镇嘉亨路南侧包装用地。总金额约33.08亿元，房产、土地总价5.45万元/平方米。

联动价格适度上涨会产生一定效果，一方面增强购房者信心、稳定房地产市场预期，另一方面刺激开发商积极性。

特点5：该细分市场越来越受欢迎。第三批共有17块地块，第二轮中最受欢迎的是青浦兆祥地块，共有24家竞标者参与角逐。第一轮，长宁市程家桥地块最为抢手，由于长宁市住宅用地供应紧张，共有8家房企参与该地块。

现场竞标阶段，该地块历经22次估价，最终达到最高价，24家竞标者全部选择“精品建设”阶段竞标。两者均接受两星级建设要求，即绿色建筑、超低能耗建筑、接近零能耗的上限指标，招标指标上限为公共租赁住房比例的8% ，都是抽签抽的，我已经到了一个阶段了。

经过24对1的角逐，华发最终成功拿地，成交总价最高17.33亿元，成交最低价26279元/平方米，溢价率为10%，挂钩价为56000元/平方米。

除赵祥地块人气较高外，其他地块人气一般。在闵行嘉定新城、浦江镇商住用地招标中，部分房企选择退出优质公共租赁住房的竞争。尽管松江东京和嘉定南门地块的溢价没有上限，但房地产公司对竞标持谨慎态度。此外，浦东的鹤庆地块和朱桥地块均得到了当地国企的支持。

今年在上海举行的前两场土地拍卖受到市场好评，开发商对上海拿地的热情依然高涨。然而，第三批本地拍卖却未能像前两批那样延续热度。冷热差异明显，中部地区较热，郊区较冷。

此前，财政部公布2023年前三季度财政收支情况，其中国有土地使用权出让收入30.875亿元，同比下降19.8%。据中国指数统计，2023年至今，上海共有60块地块成交，土地成交总金额1836.7亿元。这一规模目前为日本最大。

60块住宅用地中，保利、招商今年在上海新增5块地块，大幅补充在上海的地位，而象屿、建发也分别新增绿城、中铁，新增4个板块：建设、华发和中国。资源他们每人获得了三块土地。从上述房企拿地总量来看，已达到今年上海销售住宅用地的一半，市场集中度还将持续提升。

（本文首发于钛媒体APP。作者|王健）

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