jiadelimei1688 仲夏时节，开发商对热门地块的兴趣增加，土地拍卖往往带来高价，有的城市甚至催生“地主”。
据不完全统计，刚刚过去的7月，北京、上海、杭州、南京等地都出现了热点地块，有的地块成为该地区新的“地王”，有的地块成为了新的“地王”。激烈的战斗。数十次招标，土地征用和土地交易溢价率高达40%。
中国指数研究院数据显示，7月份全国土地出让金排名前十的城市中，排名前十的城市分别是北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州.但总体来看，土地市场的高烧仍是“现货”现象，市场整体仍呈现“萎缩”趋势。
微观层面，土地出让仍以宏观层面恢复为目标，新阶段的土地制度改革或即将开启。
业内人士认为，这次新型城镇化与土地制度改革的深化密切相关。重要说明。土地价格将越来越由市场供需决定，预计土地相关限制政策将进一步优化调整，如取消核心城市地价限制。
热点城市地块争夺不断
刚刚结束的7月本地拍卖市场，哪些城市成为“赢家”？
据中国指数研究院《决定》发布的数据显示，7月份国内各类土地出让金排名前十的城市中，排名前十的城市分别是北京、成都、上海、西安、杭州、合肥。苏州、南京、温州、福州。
住宅小区方面，转让费前20名的城市中，北京以166亿元排名第一，成都以150亿元排名第二，西安以93亿元排名第三。第四至第十名分别是上海、杭州、合肥。苏州、南京、温州、福州。
从7月份的整体情况来看，今年的土地拍卖中，北京依然位居榜首，前7个月住宅用地出让收入以898亿元位居第一，杭州以648亿元位居第二。上海以515亿元排名第三，西安、成都、合肥、厦门、南京紧随其后。
这份榜单不仅表明一线城市和热门二线城市是房企的“主战场”，也表明今年出现的高地价甚至“地王”地块大多位于在这些城市中。房地产公司的投资越来越集中在一、二线城市。
例如，在一线城市北京，今年出现了很多高额交易，当地拍卖市场非常活跃。 7月25日，保利发展与北京建工合计拿下北京海淀区住宅用地89亿元，创下区域纪录，成为海淀区新“地王”。
这片土地有很多故事。早在2016年，万科+住建联合体就出价59亿元收购海淀区西北王镇19号。 19号出租屋地块先是被朱总收购，随后万科也收回了该地块，重新挂牌出售。
保利发展和北京建工目前正在数年来首次重新招标土地，起拍价定为86亿元，上限价格为103亿元。 2016年分别为444亿元和59亿元。据中国指数研究院统计，该地块7月住宅用地成交总价为全国最高，预计销售均价达到9万元/平方米。
即使在一线城市上海，当地的拍卖会上也出现了“小惊喜”。例如，“沪九条”出台后，2024年7月9日本地将举行三场土地拍卖，取消土地溢价率10%上限的要求，相关房地产及房地产出售发生。出让条款中并未明确该土地的联动价格。其中，杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块最终成交溢价率分别达到21.2%和17.1%。
其他值得注意的项目也在城市地区涌现。 7月31日，南京市鼓楼区凤凰街土地出让。这是鼓楼区龙江片区近年来首个上市的住宅小区。最终，经过41次竞标，南京金基通置业有限公司以总价4.68亿元中标该项目，成交最低价为32572元/平方米，溢价率为20.62%。
7月30日，杭州市公开拍卖滨江区白马湖住宅用地，起拍价19.46亿元，最低价20938元/平方米。优胜者。经过42次竞标，绿城最终以27.16亿元的价格拿下该项目，因为该地区已连续10年没有住宅用地供应。成交价29223元/平方米，溢价29223元/平方米。接近40%。
但总体来看，当前土地拍卖市场还很难说已经复苏，房企投资步伐也变得密集而谨慎。
中国指数研究院数据显示，2024年1-7月百强企业土地购置金额合计4307.1亿元，比上年下降38.0%，降幅继续扩大2.2个百分点。与前6 个月相比的分数。 “以核心城市优质土地为主的拿地趋势仍在延续，土地拍卖市场与公寓销售市场分化日益明显，房地产企业对短期拿地仍持谨慎态度。”
央企比重会继续提高吗？
在房地产整顿时期的土地拍卖市场上，央企是市场的绝对“主力”。
今年前7个月，新增价值最高的三大房企分别是建发地产、华润置地、保利发展。其中，建发地产以621亿元新增价值排名第一，华润山滑以571亿元新增价值排名第二，珀丽发展以508亿元新增价值排名第三。企业新产品增加值总额4315亿元，占房地产百强企业的32.4%。
土地是销售的“粮仓” 目前，不仅是土地拍卖市场，央企的销售市场份额也在不断扩大。
中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，中国指数研究院《中国土地市场月报（2024年7月）》和《2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示部分央企销售较为强劲。
他举例说，绿城中国的销售额去年7月排名第七，今年7月排名第三。越秀地产去年7月销售额排名第13位，今年7月排名上升四位至第9位。保利地产去年7月销售额排名第25位，但今年7月上升8位至第17位。中建一品去年7月销售额排名第39位，今年7月排名第18位，较第21位大幅提升。
“短期来看，央企在房地产销售和拿地方面的市场份额近年来有所增加，这种情况无疑会持续下去，市场调整将提高我们的抗风险能力，” ”刘水想道。但长期来看，随着房地产市场逐渐恢复正常，民营房企的市场份额可能会再次提升。
刘水表示，“经营开发能力较强的房地产央企仅有10家左右，整体规模有限，尤其是现在居民对‘好房子’的需求不断增加。”说。市场规模达到10万亿，地方国企支撑不了。一些民营房地产企业管理效率高、产品力强，一旦市场恢复正常，这些企业可能会变得更有竞争力，扩大市场份额。
此外，宏观层面，土地市场也将朝着更加市场化、更高质量的方向发展。
**二十届三中全会近日同意“优化土地管理，健全与宏观政策和区域发展有效衔接的土地管理制度”、“完善新的土地配置”。并提出了“协调机制”。 《城镇建设用地和定居人口增长指标》、《优化城镇工商业用地利用，加快发展建设用地二级市场，促进土地混合开发利用》 “土地和低效土地”以及其他重新利用和振兴现有土地的原则。
总体而言，中国指数研究院认为，这次新型城镇化与土地制度改革的深化密切相关，土地资源的合理配置、高效利用、盘活是重要方向。此外，土地价格越来越由市场供需决定，预计土地相关限制政策将进一步优化调整，如取消核心城市地价限制。
“在未来人口持续增长的有利地区，新城建设用地配置可能更有保障，建立‘人、房、地’联动机制将发挥更大作用此外，针对房地产业高质量发展，适度处置闲置土地、盘活存量土地、提高土地资源利用效率等支持政策预计将加快落实。
（本文来自第一财经）
